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无效担保民事责任的裁量/彭箭

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 05:30:05  浏览:8106   来源:法律资料网
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无效担保民事责任的裁量



作者:彭箭 江西省吉水县人民法院



内容提要:无效民事责任属缔约过失责任,它区别于侵权责任与契约责任,现行法律对无效担保合同民事责任的归责采比较过失责任相抵原则,比较过失责任相抵在确定无效担保民事责任中存在许多问题。由于担保合同中担保行为的无偿性,法律对其应有特别的保护,该保护应延伸到无效归责赔偿方面,且担保合同属从合同,其无效赔偿责任也具有附从性、补充性,为此,借鉴有限制的比较过失规则裁量无效担保民事责任具有可行性及合理性。

关键词:担保无效、缔约过失责任、比较过失、限制比较过失

无效担保是指担保合同因缺乏法定生效要件而被人民法院或仲裁机构确认为无效。担保合同被确认为无效后,不产生担保责任,但并不是不产生其他任何责任。目前理论上较为一致的观点认为无效担保合同的民事责任属缔约过失责任。所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务,而致另一方的信赖利益的损失,并应承担损害赔偿责任。此后,这一理论扩充和发展至合同无效或撤销的情形。但担保合同的无效在实践中不仅仅因一方违背诚信原则所产生的义务,而往往是双方的混合过错所产生的无效,而且担保合同从属于其所担保的主合同,故其缔约过失责任的归责规则与赔偿范围有其特殊性。

一、我国现行法律对担保无效民事责任的规定。

我国《担保法》第5条第2款规定:担保合同被确认为无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。为了弥补该条法律规定内容的单薄性,增强实践中的可操作性,最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释对无效担保的民事责任作了比较详细的规定,其中一般性规定有:如第7条规定,主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人,担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。第8条规定:主合同无效而导致担保合同无效,担保人无过错的,担保人不承担民事责任;担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。此外,还有些特殊条文的规定,如第4条规定:董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第60条的规定,以公司资产为本公司股东或者其他个人债务提供担保的,担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外,债务人,担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。第18条规定:企业法人的职能部门提供保证的,保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的,因此造成的损失由债权人自行承担。债权人不知保证人为企业法人的职能部门,因此,造成的损失可参照担保法第5条第二款的规定和第29条的规定处理。第56条第2款规定,法律规定登记生效的抵押合同,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应承担赔偿责任。

上述法律解释除了几条特殊条文规定排除债权人请求担保人赔偿权利的情况及明确规定担保人在故意的情况下承担赔偿责任外,其一般性的规定对债权人、债务人,担保人的过错等同对待,实行过失相抵原则,即对各方当事人的过错,两相较量,责任相抵以确定责任的有无及范围。由于担保职能在于促进资金融通、保障债权的实现,故该原则在确定无效担保民事责任中也特别强调了对债权的保护,却忽略了担保人信赖利益等的保护。

二、现行法律在确定无效担保赔偿责任中的主要问题。

1、现行法律所采的比较过失责任相抵规则非常复杂,确定过错比例困难,管理成本太高。比较过失,就是要求当事人按照与其过失相适的比例承担损害赔偿,并实行责任相抵,在赔偿权利人也存在过错的情况下,减轻、免除赔偿义务人的赔偿责任。但毕竟过错属一种主观意志状态,是抽象的事实,由于受前苏联民法主观过错说的影响,也没有具体衡量过失的客观标准。再加上过错在客观现实中表现出纷繁的形态,其有单纯的过错形式,更有混合过错形式,而对于混合过错形式,又有多种具体结合形式,如果把过失行为再细分,另外再考虑到担保人的行为和债权人的行为作用的先后顺序或是否存在意思联络的情形,情况更为复杂。由于我国过错责任理论研究不够深入,过失责任也仅有疏忽大意的过失和过于自信的过失之分,而没有划分过失等级,所以在实践中要确定双方之间的过错比例是非常困难的事情,尤其是当事人之间从事的不是同一种行为的时候,就当事人之间的过错比例达成一致意见恐怕就更难,人们不得不浪费大量的精力,求证一切可能的因素,并采自由心证原则,以划分各方当事人的过错比例,两相较量。所以,尽管最高院关于适用担保法的解释规定了无效担保人在混合过错下赔偿额不超过债权人的经济损失的二分之一或三分之一,但是这仍然是一个上限规定,具体比例金额仍然是困扰人们的自由裁量的范围,实践处理中意见有别、结果各异。这样复杂的价格体系,带来巨大的管理成本,效率较低,这也是普通法庭在传统上拒绝此规则的原因。当然,如果这样高昂的代价能够换来公平离我们较近一些,或许也是值得的。但到目前为此,还没有这一方面具有说服力的实证分析。

2、现行法律比较过失责任相抵规则没有发挥最佳预防的激励机制。

好的责任归责原则,应当能够产生一种激励,在这样的激励之下,各方当事人自然地投入适当的预防,以免损失的发生。比较过失规则,一般来说,加害人存在采取最佳预防的激励。但是,对于受害人而言,只有他预期加害人会采取最佳预防,从而有可能将损失转移到自己身上,他才有动力采取最佳预防。如果他做出相反的判断,他就可能不去预防或者不去投入最佳的预防,尽管很多情况下受害人的预防成本可能会是最低的。所以说比较过失责任相抵规则可能会大大削弱责任机制对当事人的激励作用,它可能使当事人双方都心存侥幸,从而使损失的发生率大大提高。特别是作为促进资金融通,保障债权实现的担保合同,债权人一方单纯地享有接受担保权益的利益,而不给付任何对价,其属于管理自己债权的行为,理应尽到善良管理人的充分注意,以预防无效担保的发生,即其预防担保无效的激励因素最大,但由于比较过失相抵规则,它可能使投机的“担保权人”获得不应当有的赔偿,甚至超过有效担保合同履行利益的赔偿,在这种责任机制下债权人没有预防担保无效的激励,其总是心存侥幸,甚至于对担保是否有效认为无关紧要。这种归责规则无法发挥激励债权人预防无效担保的机制,尽管债权人的预防往往是最有效的,成本最低的。同时,担保人签订担保合同之时,其更未预见到无效赔偿责任的承担,故其往往是麻痹大意,以致无效担保合同常有发生。

3、现行法律比较过失责任相抵规则有可能使无效担保赔偿责任超过有效担保合同的履行责任,有违缔约过失责任理论的赔偿范围的限制。缔约过失责任和民法通则规定的无效民事行为所致责任后果决定,担保无效赔偿范围只能是债权人相信保证合同有效但实际上却无效所受的损失的赔偿,即信赖利益的赔偿。信赖利益的损失较难确定,在德国法上有“信赖利益不得超过履行利益”之原则,即不得超过信赖人因法律行为有效所可得的利益。许多大陆法国家的民法规定,信赖利益的赔偿原则上不能超出履行利益。我们认为,这一原则具有一定的合理性。担保合同被确认为无效后,其赔偿的范围根据最高院关于适用担保法的解释第7条、第8条规定,为主合同债务人不能清偿额。但是,保证合同虽属从合同,其也有自己独立的内容,如合同有约定担保债权的范围,抵押合同、质押合同中有抵押物、质物的实际价值及约定的担保债权的范围等属于担保从合同的内容,当该些内容与主合同债权范围不相一致,即约定担保金额小于主合同债权范围或抵押物,质物价值小于主合同债权范围时,无效担保人的赔偿范围就很可能超过履行担保合同的担保责任。比如A银行向B提供10万元贷款,C以其享有的集体土地使用权(其实际价值为2万元)。为该笔贷款与A签订了抵押担保合同。后因B无力清偿A银行的贷款及其利息,A银行要求C承担无效担保的赔偿责任。本案中按现行法律的过失相抵原则,A与C对担保无效都有过错,如前所述,对其各自的过错很难作详实的划分,实践中一般按各自50%的过错划定,在这个过错比例下,根据A的经济损失为10万元,则C应承担此损失的50%的责任即赔偿A 5万元的损失,其余50%的损失由A自行承担。但A与C签订的抵押担保合同有效履行金额仅为2万元,其结果造成无效赔偿责任超过了有效合同的履行责任,也大大超过担保人可预见的损失,不利于无效担保人正当权益的保护。此外,由于担保合同无效,以致于无效担保人在承担无效赔偿责任时,无法依据法律规定的担保责任期间或先诉抗辩权等理由在赔偿时进行抗辩,这实质上也造成了担保无效的赔偿责任将可能超出担保合同的履行责任,这与无效民事行为人赔偿信其有效的相对人信赖利益损失的缔约过失责任理论中信赖利益不得超出履行利益的理论相违背。

4、现行法律比较过失责任相抵归责结果存在与立法初衷不协调情形。

对合同主体作适当限制是各国立法之通例,我国《担保法》基于对社会公共秩序和债权人的利益的考虑,为了保证担保主体能够真正以自己的名义、能力承担担保责任,对担保主体资格作了一定的限制,违反该法律限制的担保合同无效。如法律规定,行政机关不得为保证人,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人,企业法人的分支机构、职能部门未经授权不得为保证人等。无效担保合同的担保人不承担担保责任,但在现行法律比较过失责任相抵归责结果下,要求担保人与债权人一样具有预防担保无效的充分注意义务,否则将承担赔偿责任,而其赔偿责任的承担与担保法限制其作为担保主体,主要考虑到该些主体承担责任的能力有限的立法初衷不协调,这就造成法律因为主体没有能力或不能以自己的名义承担担保责任而限制其作为担保主体,但归责结果却又要求该些主体承担赔偿责任的循环中。如理论界就一直对行政机关是否应对无效担保合同承担赔偿责任存在争议,按当前我国法律所采的比较过失责任相抵规则认为,行政机关与债权人都应知法律的限制性规定,其对担保无效都有过错,行政机关应与债权人共同承担责任,但由此产生一系列矛盾,因为行政机关的主要职能是行政管理职能,其资金来源于财政,要求其承担赔偿责任,必将占用社会管理资金,结果虽然保障了债权,但影响了行政机关行使社会管理职能,影响社会公共利益,并实质上造成由国家财政承担赔偿责任的结果。虽有人主张利用预算外资金进行赔偿,但如果没有预算外的资金又将如何?无论如何,该归责原则从法律的源头上制造了法律白条的现象,与立法初衷相违。笔者认为,有必要对现行归责原则进行改进,一定范围内限制债权人请求担保人赔偿的权利。

比较过失规则在逻辑上以其公平著称,但在实践中由于其管理成本太高,特别是人们对于过失比例的确定总是存在分歧,导致规则与公平的实现存在一定的差距。在英美法上,过失加受害人的过失规则在过去二百多年的时间里,不仅仅一直是习惯法国家占统治地位的过失类型,而且一直是这些国家中占统治地位的侵权责任规则,该规则是指只要受害人存在过失,其将丧失向侵害人请求赔偿的权利。近年来,为避免受害人过失轻微而承担过重的责任,该规则也有所发展,其中有限制的比较过失规则是迄今为止最为流行的比较过失类型。该规则有两种类型:“威斯康星规则”、“新罕布什尔规则”,按照“威斯康星规则”,若原告的过失大于或者等于被告的过失,则禁止其索赔;按照“新罕布什尔规则”,只有原告的过失大于被告的过失时,才禁止其索赔。该两种类型都对原告方的主观注意义务要求严格,从而对被告方形成了特殊的保护。当然,有限制的比较过失规则在理论上会牺牲一定的公平,但实践中追求绝对的公平是不可能的,且该规则简单,社会管理成本低,有利于激励受损方积极预防损失发生的可能,这也就在宏观上追求了社会效益的最大化。在英美法上,侵权责任规则尚且有采用限制比较过失规则的现实性,而我们所谓的缔约过失责任系在本不存在权利义务关系的主体间,基于诚信原则与衡平观念,为保护交易安全所课的特别责任,特别是对于提供无偿的担保行为,因其行为的无偿性,附从性,故对无效担保人归责时对其主观注意义务要求应有所减轻,这些都为无效担保赔偿的归责运用比较的方法学习、借鉴英美法上限制比较过失规则提供了理论基础,该规则的借鉴将极大地丰富我国过错责任归责原则,增强预防无效行为的激励机制,同时增加法律的明确性,预测性,并进一步规范法官的自由裁量权。

三、无效担保民事责任裁量借鉴限制比较过失规则的可行性

(一)担保合同的特殊性为限制比较过失规则适用提供了理论上的可行性。

1、从其内容上来看,担保合同属单务、无偿合同,根据合同双方权利义务有无关联性,可将合同分为双务、单务合同。担保合同中,担保人只承担担保义务而没有实体上的权利,债权人只享有担保责任请求权而不对担保人承担义务,属单务合同。担保合同也是无偿合同,根据合同的权利有无对价,分为有偿与无偿合同。担保合同中债权人享有担保责任请求权而不必向担保人偿付代价,为无偿合同。至于债务人出于感激或友善心理可能给予保证人一定酬金或好处,由于债务人不是保证合同当事人,债务人与保证人之间系一种委托关系,与保证合同关系无关,不影响其合同的无偿性。在大多数无偿行为中,法律对无偿给予财产或无偿为他人工作的一方所要求的注意有所减轻,对有偿善意取得的保护甚于对无偿善意取得的保护。如我国《合同法》规定无偿行为人仅对自己的故意或重大过失所造成的损失承担责任,《合同法》第18条规定:因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损,灭失的,赠与人应当承担赔偿责任;第19条规定:赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任;第374条规定,保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任;第406条规定:无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。当因为是基于好意或不情之请,与债权人成立保证合同时,未获得对价,保证人经常为经济上的弱者,此种类型的保证,世界许多国家和地区均有保护保证人的法律规定。莫德斯丁在研究比较了大量史料后认为,古典法是按照下列方法来确定契约当事人责任的:如果债权人享有全部契约利益,那么债务人的责任止于故意(如委托契约和寄托契约);如果债务人享有全部契约利益,那么债务人要尽最勤俭注意的义务(如使用借贷契约);如果契约双方当事人分享契约利益,那么债务人要就过失承担责任。这就是罗马人基于公平善良理念巧妙地适用利益原则维护缔约当事人之间的利益均衡。正由于无偿、单务行为合同内的主观注意义务有所减轻,所以在其因主观过错造成的合同无效的归责时,对无偿、单务行为人的注意义务也应有所减轻,法律也应给予特别的保护,现行法律比较过失责任相抵规则无法满足给予特别的保护这一需要,而有限制比较过失规则对赔偿请求人的注意义务要求严格,从而形成对赔偿义务人的特别保护,这就对借鉴限制比较过失规则裁量无效担保责任提出了客观要求。

2、担保合同的附从性

担保合同为从合同,其产生、效力及其终止都从属于担保的主合同,其合同责任也具有补偿性与顺序性,主合同履行完毕,主合同终止,从合同不需要履行也终止;只有当主合同履行遇有障碍,担保合同才补充履行。无效担保人的赔偿责任也同样具有补偿性、顺序性,担保合同被确认为无效后,无效担保人赔偿债权人的信赖利益的损失范围为主合同债权人的经济损失,该损失属主合同的损失,其与主合同债务人履行能力及其信用直接有关,故其首要的、最终的责任承担者应为债务人;当主合同已适当全面履行的时候,债权人不存在损失,无效担保赔偿也不复存在,只有主合同债务人不能清偿时,无效担保人才承担赔偿责任,其对损失的造成是间接的,责任也具有补充性。为此,对于无效“担保人”承担此损失的赔偿责任,在主观过错上要求与主合同债权人、债务人等同起来,实行责任相抵,未免过于苛刻。而比较过失规则过分强调了对债权的保护,忽略了“担保人”合法权益的保护,从而更助长了债务人逃避债务的清偿。

综上,由于担保合同担保行为的无偿性、单务性,对其所要求的注意义务应有所减轻,法律对其也应有特别的保护;这种注意义务的减轻和法律的特别保护,应延伸到无效担保的归责当中。担保合同的附从性,也决定了无效担保赔偿责任的附从性,这都为无效担保民事责任的裁量借鉴限制比较过失规则提供了理论基础。

(二)无效担保合同信赖利益的赔偿也排除比较过失责任相抵规则的适用

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关于印发宁波市安全生产委员会工作规则的通知

浙江省宁波市人民政府


关于印发宁波市安全生产委员会工作规则的通知



各县(市)、区人民政府,市政府各部门、直属单位:
  《宁波市安全生产委员会工作规则》已经市 政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



               二○○四年七月六日



宁波市安全生产委员会工作规则



  一、总则
  (一)为规范宁波市安全生产委员会(以下简称市安委会)的工作制度,明确市安委会及宁波市安全生产委员会办公室(以下简称市安委办)的主要职责,制订本规则。
  (二)市安委会是市政府的议事协调机构,不代替市政府组成人员和市级有关职能部门在各自职责范围内对安全生产工作实施监督管理。市安委会的主要任务是,在市政府的领导下研究部署、指导协调全市安全生产工作,研究提出全市安全生产工作的重大方针政策,研究解决安全生产工作中的重大问题。
  (三)市安委会成员单位因工作需要变更其参加市安委会的成员时,经市安委办报市安委会主任同意后,由市安委会印发通知;市安委会成员单位变更时,报经市政府有关领导和市安委会主任同意后,由市安委会印发通知。
  二、组成
  根据与省上下对口的原则,结合我市实际,由市长担任市安委会主任,分管副市长担任常务副主任,分管副秘书长、市安全生产监督管理局局长担任副主任,各有关部门负责人担任市安委会成员。市安委会下设办公室,由市安全生产监督管理局局长兼任主任,办公室设在市安全生产监督管理局。
  三、市安委会主要职责
  (一)在市政府领导下,负责研究部署、指导全市安全生产工作。
  (二)研究提出全市安全生产工作的重大方针政策。
  (三)分析全市安全生产形势,研究解决安全生产工作中的重大问题。
  (四)必要时,协调驻甬部队和市武警支队参加特大事故应急救援工作。
  (五)完成市政府交办的其他安全生产工作。
  四、市安委办主要职责
  (一)研究提出有关安全生产重大方针政策和重要措施的建议。
  (二)监督检查、指导协调市级有关部门和各县(市)、区人民政府的安全生产工作。
  (三)组织市政府安全生产大检查和专项督查。
  (四)参与研究有关部门在产业政策、资金投入、科技发展等工作中涉及安全生产的相关工作。
  (五)负责组织市政府特别重大事故调查处理和办理结案工作。
  (六)组织协调特别重大事故应急救援工作。
  (七)指导协调全市安全生产行政执法工作。
  (八)承办市安委会召开的会议和重要活动,督促、检查安委会会议决定事项的贯彻落实情况。
  (九)指导协调特别重大事故新闻发布会。
  (十)负责实施全市安全生产责任制考核。
  (十一)承办市安委会交办的其他事项。
  五、工作制度
  (一)市安委会全体会议原则上每半年召开一次,会议由市安委会主任或副主任主持,会议议题由主持人确定。
  (二)市安委会主任认为必要时可召开全体成员、有关部门参加的专题会议。
  (三)建立市安委会联络员会议制度。市安委会每个成员单位确定一名处级干部担任市安委会联络员。根据安全生产工作需要,市安委会联络员会议由市安委办组织召开,市安委办主任或副主任主持,全体或部分联络员参加。市安委会联络员会议的主要内容:通报全市安全生产形势和重点工作进展情况;负有安全生产监督管理职责的部门通报本部门安全生产形势和重点工作进展情况;研究讨论拟提交市安委会审议的事项。
  (四)以市政府名义进行的全市安全生产大检查一般每年进行两次,市安全生产检查组由市安委办组织,市安委会成员和市安委办负责人带队,成员单位派人参加。根据需要,可以市政府或市安委会名义进行专项督促检查。专项督查工作由市安委办组织,市安委会成员单位派人参加。
  (五)市安委会文件由安委会主任或副主任签发。
  六、附则
  本规则自印发之日起施行。



  附件:宁波市安全生产委员会组成人员名单



附件:



宁波市安全生产委员会组成人员名单



  主   任:毛光烈
  常务副主任:余红艺
  副 主 任:徐华江    市政府
        徐国宝    市安监局、市经委
  委   员:林爱祖    市公安局
        陈德良    市监察局
        李浙杭    市委宣传部
        姚晓东    市总工会
        胡方水    市计委
        黄士力    市教育局
        张建国    市科技局
        童金定    市司法局
        胡望真    市财政局
        顾金飞    市人事局
        李万权    市劳动保障局
        陈德伟    市国土资源局
        张坤华    市建委
        张 延    市交通局(港口局)
        张金荣    市水利局
        叶显邦    市农业局
        施 伟    市贸易局
        俞丹桦    市外经贸局
        王海娟    市卫生局
        邵立松    市环保局
        温尚民    市林业局
        吴建义    市海洋渔业局
        王 刚    市旅游局
        徐明明    市广电局
        马春骐    市工商局
        林如峰    市质监局
        刘 军    市药监局
        印黎晴    市检察院
        郑洪翔    市法制办
        周荣祥    宁波海事局
        国良和    市气象局
        黄焕利    团市委
        朱金龙    宁波军分区
        陈志江    武警宁波市支队
        董国伦    宁波电业局
        陈遵举    宁波栎社机场
        赵柏连    民航宁波空管站
        竺光红    萧甬铁路有限责任公司
        陆 峰    宁波北仑铁路有限责任公司




广东省珠海经济特区房地产管理条例

广东省人大常委会


广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会


(1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区(以下简称特区)房地产市场,加强管理,保障房地产经营者和房地产权人合法权益,根据中华人民共和国有关法律、法规,结合特区的情况,制定本条例。
第二条 本条例所称房地产,是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府(以下简称市政府)房地产管理部门,依据法律、法规和本条例,对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人,已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的,可按本条例的规定取得房地产权,并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的,必须补办土地使用权出让手续,取得房地产权后,方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织,可在特区从事房地产经营活动。

第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后,房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记,并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括:
(一)新建房屋产权登记;
(二)土地使用权登记;
(三)转移登记;
(四)租赁登记;
(五)他项权利登记;
(六)变更登记;
(七)预售预购登记;
(八)注销登记。
上述登记的申请期限为三十日,其中第(一)项从竣工验收之日起计算,第(二)项从付清地价款之日起计算,第(三)至第(七)项从合同签订之日起计算,第(八)项从注销事项发生之日起计算;当事人居住在香港、澳门的为六个月,居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请,应当自收到申请文件之日起第(一)项在三个月内,第(二)至第(八)项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的,应当向房地产管理部门提交下列文件:
(一)产权登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记,当事人是自然人的,由自然人申请登记;当事人是法人的,由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记,可委托一名房地产共有人办理,但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的,可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外,需要委托代理人申请登记的,按下列规定办理:
(一)居住在香港、澳门的,经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证;
(二)居住在台湾地区的,经特区公证机关办理公证;
(三)居住在与中国有外交关系国家的,经中国驻该国使(领)馆办理认证;
(四)居住在与中国无外交关系国家的,经与中国有外交关系的第三国驻该国使(领)馆办理认证;办理认证有困难的,可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记,申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月,房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的,房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的,应当由市房地产管理部门代管:
(一)产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的;
(二)产权人委托代管的;
(三)法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第(一)项房地产的代管,市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后,仍无权利人申请登记的,视为无主房地产,由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。

第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产,必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产,必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产,必须经同级国有资产管理部门审核,报同级政府批准后,补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让,必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时,其他共有人有权处分自己占有的份额,但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的,不得进行交易:
(一)产权未经确认或他项权利未登记的;
(二)产权纠纷未经处理的;
(三)经人民法院裁定或判决限制产权转移的;
(四)违章建筑;
(五)法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者,其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中,下列当事人在同等条件下,依次享有优先购买权或受让权:
(一)共有人;
(二)承租人;
(三)抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行,但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产,必须经市房地产管理部门批准。未经批准的,所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件:
(一)房地产建筑合同业已签订;
(二)除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20%以上,或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成;
(三)已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易(含预售),双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错,造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行,由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同,应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让,但应当办理转让登记,并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户,保证用于已预售的房地产建设,在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前,不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割,该建筑物被分割转让时,各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时,该房屋使用范围内的土地使用权随之转让,受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的,必须经市规划部门批准,并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易,必须按下列程序办理交易过户手续:
(一)持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》,向房地产交易机构申请;
(二)房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明;
(三)成交后,当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定,缴纳税、费。

第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同,并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产,必须经同级财政部门批准后方能出租,其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金,同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产,并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租,必须取得共有人的一致同意,并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的,比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的,应事先征得出租人的同意,并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的,可以提前解除租赁合同,但应当给承租人三个月的搬迁期限。
(一)出租人因不可预见或不可避免的原因,确需使用该房地产的;
(二)承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的;
(三)承租人外迁、下落不明或死亡,不能继续履行租赁合同的;
(四)承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租,或者违反合同规定,改变所租赁房地产结构、用途的;
(五)承租人利用所租赁房地产进行违法活动的;
(六)房屋已超过使用年限或因自然毁损,经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的,可以提前解除租赁合同,但应当提前三个月通知出租人。
(一)承租人已购(建)房或已另租住房;
(二)承租人迁离特区的;
(三)承租的法人终止经营活动、撤销或解散的;
(四)房地产受到重大毁损,有倾覆危险,出租人未加修缮或无能力防止危险发生的;
(五)出租人违反合同规定,擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金,出租人无正当理由拒绝接受的,承租人可申请市房地产管理部门予以证明,免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租,出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的,应当提前三十日书面通知承租人。转让后,受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同,并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。

第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款,应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同,并在该合同签订之日起十五日内,到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后,抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时,须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时,应事先书面通知其他共有人,并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的,须经抵押权人书面同意,并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人(承租人)的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定:
(一)履行预购房地产合同,并付清房价;
(二)在未经抵押权人书面同意之前,不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的,原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的,抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的,当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的,抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。

第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的,应当依法赔偿,并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的,除登记无效外,并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款,法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的,由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的,市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的,每逾期一日,按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的,依照有关法律、法规规定,按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的,在接到处罚决定书之日起十五日内,可按有关规定申请复议或向人民法院起诉;逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行


第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法,报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。

第五十六条 本条例自公布之日起施行。



1992年11月28日