《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题
北京优仕联律师事务所 王政律师
近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：
第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？
第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。
第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？
第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。
第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。
总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。
关于治理、整顿时期工业企业若干劳动工资政策暂行办法
北京市人民政府
关于治理、整顿时期工业企业若干劳动工资政策暂行办法
北京市劳动局、北京市经济委员会、北京市财政局、北京市税务局
发布日期：1989-12-27 实施日期：1989-12-27
（京劳资发字(1989)383号、京财工(1989)2324号）
关于治理、整顿时期工业企业若干劳动工资政策暂行办法
市经委所属各局、总公司：
中共中央总书记江泽民同志在庆祝中华人民共和国成立40周年大会上发表的
重要讲话指出：当前必须坚定不移地贯彻治理整顿、深化改革的方针，力争用三
年或者更多一些时间，从根本上缓解社会总需求超过总供给的矛盾，逐步消除通
货膨胀，使国民经济走出困境。
为了认真贯彻中央的上述方针，我们要对目前的经济困难给予足够估计，在
下决心过几年紧日子的同时，要做好职工的思想政治工作，千方百计，想方设法
克服困难，稳定大局，为此制定以下暂行办法：
一、企业因市场疲软，资金困难等原因发生开工不足问题时，可以有计划、
有组织地将部分人员从现有生产岗位撤离下来，但对撤下来的职工要加强管理，
一般不能放假回家待工，对少数因病或因家庭困难本人提出要求，经批准后可以
回家待工。
二、撤下岗来的职工应首先顶替企业原使用的临时工、农民工、计划外用工
和退休返聘职工，不能一方面存在待工职工，另一方面使用临时工、农民工、计
划外用工和退休返聘职工（因技术指导必须返聘少数退休职工时需经局、总公司
劳动部门批准）。否则不能执行本办法第四条的奖励办法。
三、允许企业在厂内任务不足的情况下，适当收回部分扩散到外地的产品和
委外加工任务。鼓励企业开办以安置撤岗人员为主的各种独立核算的多种经营企
业。
四、在采取以上办法后，企业要积极组织撤下岗来的多余人员，按照条件和
需要分批开展政治和技术培训，提高职工队伍素质。还要组织他们开展各项经营
活动。凡企业因客观条件变化较大，造成经济效益大幅度下降时，企业挂钩工资
总额要相应下浮，但最多下浮20%，同时允许企业从下列收入中提取适当比例的
奖金，用于对职工的奖励。
（1） 积极组织企业内部撤岗人员对经有关部门按规定批准的大修理工程，
技措项目，基建安装工程进行内部承包。内部承包与外部承包节约的人工费用（要
单独核算）经主管局、总公司审核，报请同级财政、税务部门批准后允许从中提
取适当比例的奖金发给有关人员。
（2） 积极组织企业撤岗人员对社会提供各项长期、短期劳务（包括面向
社会的仓储、运输、包装、售后维修每生产性劳务及各种服务性劳务，不得把企
业所办第三产业的任务收回）。经主管局、总公司审核报请同级财政、税务部门
批准，允许企业按劳务净收入计算，在费用中提取适当比例的奖金发给有关人员。
各项经营奖金的提取比例，应按照参加经营劳动的收入多少、时间长短、条
件好坏、干活轻重，以及领取经营奖金的职工包括各种经营奖在内的总收入与在
岗职工总收入的平衡关系，以有利于调动全体职工的积极性确定。具体比例数，
由本企业提出，经主管局、总公司审核后，报同级财政、税务部门批准后执行。
企业在提取各项经营奖金时，需要填写“工资总额以外的奖金领款证明”。
按上述程序经审核批准后提取发放。违反上述审批程序提取的，银行部门不得支
付。
五、借助企业生产调整，把企业内部的动态优化组合制度化。通过培训、考
核，选拨精兵强将组成生产、科技和开发队伍，同时完善厂内劳务市场，发展行
业劳务市场，使劳动力流动适应生产的调整和发展。总公司应特别注意组织开展
系统内部劳动力调剂，包括跨行业顶替农民工、临时工、计划外用工和退休返聘
职工。
六、职工撤离生产岗位后的工资待遇按以下原则由企业酌定：对下岗人员培
训学习发放基本工资，停发奖金；对开展各项经营的职工按本办法第四条办理；
对少数因病或因家庭困难经批准回家待工的职工，发给生活费，其数额每人每月
不得低于50元（不含22.5元的付食品价格补贴）。
七、经委系统各局、总公司所属的集体所有制企业照此文件执行。
八、各局、总公司要加强领导，建立企业撤岗人员报批制度（每月一次），
同时报市劳动局和经委备案。
九、本暂行办法从批准之月起执行，试行两年。
