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山西省农业综合开发条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 02:02:38  浏览:8756   来源:法律资料网
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山西省农业综合开发条例

山西省人大常委会


山西省农业综合开发条例


(2009年6月4日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年6月4日山西省人民代表大会常务委员会公告公布 自2009年10月1日起施行)


第一章 总则

第一条 为规范农业综合开发行为,加强农业基础设施建设,提高农业综合生产能力,增加农民收入,保障粮食安全,支持和促进现代农业发展,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例所称农业综合开发,是指经国家和省农业综合开发管理机构批准立项,利用财政设立的专项资金以及其他有关资金,对农业资源进行区域开发和综合利用的活动。

第三条 在本省行政区域内从事农业综合开发的单位和个人,适用本条例。

第四条 农业综合开发应当坚持以改造中低产田为主,实行山水田林路综合治理,实现经济效益、社会效益和生态效益相统一。

第五条 农业综合开发实行农业综合开发县(以下简称开发县)管理制度。

开发县的申报、审批,按照国家有关规定办理。

开发县是指经国家或者省农业综合开发管理机构批准进行农业综合开发的县(市、区)。

第六条 省、设区的市和开发县人民政府应当加强对农业综合开发工作的领导,建立农业综合开发联席会议制度,定期研究解决农业综合开发工作中的重大问题。

省、设区的市和开发县人民政府应当组织有关部门编制农业综合开发中长期发展规划,并将农业综合开发工作纳入本行政区域内的国民经济和社会发展规划。

省、设区的市和开发县人民政府应当健全农业综合开发管理机构,加强队伍建设,配备相应人员,适应农业综合开发工作的需要。

第七条 省、设区的市和开发县人民政府应当将农业综合开发项目资金和农业综合开发事业经费列入本级财政预算,予以保障。

第八条 省人民政府财政主管部门是省农业综合开发工作的行政主管部门。

设区的市、开发县人民政府或者农业综合开发行政主管部门主管本行政区域内的农业综合开发工作。

农业、林业、水利、国土资源、环保等部门在各自的职责范围内,做好有关农业综合开发工作。

第九条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构负责本行政区域内农业综合开发的具体工作,主要职责是:

(一)贯彻落实农业综合开发政策;

(二)拟定农业综合开发有关制度;

(三)编制农业综合开发年度项目计划;

(四)管理和统筹安排农业综合开发资金;

(五)指导、管理和组织农业综合开发项目实施;

(六)组织检查农业综合开发项目执行情况;

(七)承办联席会议交办的具体工作;

(八)其他有关工作。

第十条 省、设区的市和开发县人民政府应当对在农业综合开发工作中作出突出贡献的单位和个人给予表彰、奖励。

第二章 项目管理

第十一条 农业综合开发项目管理遵循以下原则:

(一)因地制宜,统筹规划;

(二)规模开发,产业化经营;

(三)依靠科技,注重效益;

(四)公平竞争,择优立项。

第十二条 农业综合开发项目主要包括土地治理项目、产业化经营项目、科技推广示范项目等。

土地治理项目包括稳产高产基本农田建设、盐碱地改良等中低产田改造项目,小流域治理、生态林建设、草场改良、土地沙化治理等生态综合治理项目,中型灌区节水配套改造项目。

产业化经营项目包括蔬菜、经济林等种植基地建设项目,畜牧水产等养殖基地建设项目,农产品加工项目,农产品储藏保鲜、产地批发市场等流通设施建设项目。

科技推广示范项目包括农业新品种、新技术推广应用,科技成果转化等项目。

第十三条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构应当加强农业综合开发信息化建设,建立农业综合开发项目库,加强对项目库的管理。

第十四条 省农业综合开发管理机构应当发布年度项目申报指南。

项目申报单位按照申报指南,向农业综合开发管理机构提出书面申请。受理机构应当组织有关专家实地考察,提出初审意见,对符合条件的,应当公示,按照规定逐级上报省农业综合开发管理机构。

省农业综合开发管理机构对上报的项目应当组织专家评审,并按照规定权限批准或者报国家农业综合开发管理机构审批。

第十五条 农业综合开发项目应当符合国家和省规定的农业综合开发项目建设标准,项目建设期为1至2年。

经批准的农业综合开发项目建设单位、项目责任人、建设内容、实施地点和开发规模等不得擅自变更;确需变更的,应当按照规定报农业综合开发管理机构批准。

第十六条 农业综合开发项目实行招投标制、工程建设监理制、公示制等管理制度。

土地治理项目立项及其主要单项工程的勘测设计、施工、监理、主要设备和材料的采购,实行公开招标,择优确定。主要单项工程的施工,由具备相应资质的单位进行监理。

农业综合开发项目建设的主要内容和完成情况,以及资金筹集和使用情况,应当在项目区公示。

第十七条 申报土地治理项目应当具备下列条件:

(一)中低产田改造项目:符合土地利用规划,有明确的区域范围,项目区水源有保证,防洪有保障,灌排骨干工程基本具备,土地集中连片,有增产潜力;

(二)生态综合治理项目:有明确的区域范围,治理区集中连片,具备开发治理条件,对改善农业生产和生态环境具有明显的效果;

(三)中型灌区节水配套改造项目:符合区域水资源利用总体规划和节水灌溉发展规划,直接为农业综合开发项目区提供水利灌排条件。

申报土地治理项目,应当经村民委员会采取民主方式,征求村民意见,实行“一事一议”,并按照国家有关规定出具村民同意筹资投劳的相关证明材料。

第十八条 开发县农业综合开发管理机构对竣工验收合格的土地治理项目工程,应当明晰产权,确定管护主体,办理移交手续。

土地治理项目工程的管护主体应当健全各项管护制度,建立管护经费筹集机制,保证项目工程长期发挥效益。

第十九条 申报产业化经营项目应当具备下列条件:

(一)符合国家产业政策和行业发展规划,体现当地资源优势和区域特色;

(二)申报单位具有独立的法人资格;

(三)申报单位经营期在2年以上,经济指标、财务指标等符合有关要求;

(四)申报单位与当地农户建立生产、加工、销售的利益联结机制。

第二十条 申报科技推广示范项目应当具备下列条件:

(一)符合国家农业产业政策和农业综合开发有关项目管理的要求;

(二)申报单位具有独立的法人资格,有科研推广能力、技术依托单位;

(三)推广的技术成果应当通过省级以上专业部门鉴定,具有地域适应性、技术先进性以及推广效益。

第二十一条 农业综合开发项目完成后应当进行验收。开发县农业综合开发管理机构应当做好项目验收前的准备工作,设区的市农业综合开发管理机构对本行政区域内的验收准备工作情况进行考核,由省农业综合开发管理机构组织对全省农业综合开发项目进行验收。

验收的主要内容包括:执行国家和省农业综合开发政策情况,项目建设任务和主要经济技术指标完成情况,工程建设质量情况,资金到位和村民筹资投劳情况,资金使用和回收情况,工程运行管护和文档管理情况等。

第三章 资金管理

第二十二条 农业综合开发资金包括:

(一)财政设立的农业综合开发专项资金;

(二)农业生产经营组织和个人自筹资金、以物折资和村民投劳折资;

(三)通过财政资金投入吸引的金融资金等;

(四)社会捐赠资金;

(五)国家和省规定的其他有关资金。

第二十三条 农业综合开发资金的使用应当突出重点、集中投入、奖优罚劣、效益优先。

第二十四条 农业综合开发财政专项资金的使用实行县级报账制。开发县农业综合开发管理机构应当执行规定的报账程序和手续。

农业综合开发资金应当按照农业综合开发财务、会计制度,实行专人管理、专账核算、专款专用,不得挪作他用。

第二十五条 省、设区的市、开发县农业综合开发管理机构应当做好农业综合开发资金绩效评价工作,提高资金使用效益。

第二十六条 任何单位和个人不得挤占、挪用、骗取农业综合开发财政专项资金,不得将无偿使用的财政专项资金转为有偿使用。

第四章 监督检查

第二十七条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构应当加强监督检查,做好对农业综合开发工程建设、资金使用和建后管护等情况的中期检查、专项检查、年度验收、综合考评等工作。

省、设区的市和开发县人民政府财政主管部门应当加强对农业综合开发资金和财务工作的监督检查。

第二十八条 省、设区的市和开发县人民政府审计、监察等部门应当按照各自的职责,对农业综合开发工作进行监督检查,依法查处违法行为。

第二十九条 农业综合开发工作应当公开办事程序,接受社会监督。

对农业综合开发工作中违法行为的举报,有关部门应当受理,并按照各自的职责,对举报事项查明事实,依法处理。

第五章 法律责任

第三十条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由省农业综合开发管理机构责令限期改正;逾期不改正的,由省农业综合开发管理机构按照规定扣减下一年度农业综合开发财政专项资金投资指标,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重的,按照规定暂停或者取消开发县资格:

(一)开发县农业综合开发管理机构未执行建设标准、延长建设期的;

(二)开发县农业综合开发管理机构擅自变更项目建设单位、项目责任人、建设内容、实施地点和开发规模等的;

(三)设区的市、开发县农业综合开发管理机构将无偿使用的财政专项资金转为有偿使用的。

第三十一条 违反本条例规定,有下列行为之一的,按照规定取消开发县资格:

(一)农业综合开发财政专项资金的使用未实行县级报账制的;

(二)农业综合开发资金未按照农业综合开发财务、会计制度实行专人管理、专账核算、专款专用的。

第三十二条 违反本条例规定,挤占、挪用农业综合开发财政专项资金的,由省农业综合开发管理机构按照挤占、挪用财政专项资金数额的3倍扣减下一年度农业综合开发财政专项资金投资指标;情节严重的,按照规定暂停或者取消开发县资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 违反本条例规定,项目申报单位骗取农业综合开发财政专项资金的,由省人民政府财政主管部门追回被骗取的财政专项资金,并处以被骗取财政专项资金10%以上50%以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本条例规定,故意损毁、破坏农业综合开发项目工程设施的,依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 农业综合开发管理机构和有关部门的工作人员在农业综合开发工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十六条 国有农场经国家或者省农业综合开发管理机构批准实施的农业综合开发项目以及设区的市、县人民政府利用本级财政资金开展的农业综合开发活动,参照本条例规定执行。

第三十七条 本条例自2009年10月1日起施行。


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辽宁省耕地占用税实施办法

辽宁省人民政府


第249号
  《辽宁省耕地占用税实施办法》业经2011年1月7日辽宁省第十一届人民政府第44次常务会议审议通过,现予公布,自2011年2月20日起施行。



省 长 陈政高

二〇一一年一月十五日



辽宁省耕地占用税实施办法



  第一条 为了合理利用土地资源,加强土地管理,保护耕地,根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 在我省行政区域内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人,为耕地占用税的纳税人,应当按照本办法规定缴纳耕地占用税。
  第三条 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的,比照本办法的规定征收耕地占用税。
  建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的,不征收耕地占用税。
  第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据,按照本办法规定的税额一次性征收。
  实际占用的应税土地面积包括经批准占用的应税土地面积和未经批准的应税土地面积。
  第五条 耕地占用税的适用税额,以县级行政区域为单位,按本办法规定的《辽宁省耕地占用税适用税额表》(以下简称《税额表》)确定的税额标准执行。
  占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的,其适用税额按照《税额表》确定的税额标准执行。
  省级以及省级以上各类开发区的耕地占用税适用税额,按照在所在行政区域适用税额的基础上提高50%的标准执行。
  因没有耕地而未核定耕地占用税适用税额的城市行政区,在行政区划重新调整后拥有耕地的,其耕地占用税适用税额按照耕地原来所属行政区域适用税额的标准执行。
  第六条 农村烈士家属、革命残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族自治县、自治乡(镇)及属于省扶贫开发工作重点县的边远贫困山区生活困难的农村居民,在规定用地标准以内占用耕地新建住宅纳税确有困难的,由纳税人提出申请,经所在地乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准后,可以免征或者减征耕地占用税。
  第七条 经批准占用应税土地的,耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地行政管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
  未经批准占用应税土地的,耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。
  第八条 土地行政管理部门在通知单位或者个人办理占用应税土地手续时,应当同时通知占用应税土地所在地的同级地方税务机关。获准占用应税土地的单位和个人应当在收到土地行政管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地行政管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证或者税收确认书以及其他有关文件发放建设用地批准书。
  第九条 纳税人占用耕地或者其他农用地的,应当在耕地或者其他农用地所在地申报。
  第十条 耕地占用税由地方税务机关负责征收。
  第十一条 本办法自2011年2月20日起施行。1987年10月5日辽宁省人民政府发布的《辽宁省耕地占用税实施办法》(辽政发[1987]131号)同时废止。
  附表:辽宁省耕地占用税适用税额表



辽宁省耕地占用税适用税额表



              单位:平方米

行政区域 适 用 税 额
沈阳市 苏家屯区33元;东陵区、大东区、于洪区35元;沈北新区、辽中县28元;新民市21元;康平县、法库县20元。
大连市 甘井子区、旅顺口区、长海县40元;金州区35元;普兰店市28元;瓦房店市30元;庄河市25元。
鞍山市 铁东区、立山区、千山区35元;台安县、岫岩满族自治县25元;海城市30元。
抚顺市 新抚区、东洲区、望花区、顺城区、抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县35元。
本溪市 平山区、溪湖区、明山区、南芬区、本溪县、桓仁满族自治县30元。
丹东市 元宝区、振兴区、振安区、东港市30元;凤城市、宽甸满族自治县27元。
锦州市 古塔区、凌河区、太和区30元;凌海市、北宁市、黑山县28元;义县25元。
营口市 鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市35元;老边区30元。
阜新市 清河门区、细河区、阜新蒙古族自治县、彰武县20元。
辽阳市 白塔区、文圣区、宏伟区、弓长岭区、太子河区、辽阳县、灯塔市28元。
铁岭市 银州区、清河区、调兵山市25元;西丰县、开原市21元;铁岭县、昌图县20元。
朝阳市 龙城区、双塔区25元;朝阳县、建平县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市20元。
盘锦市 双台子区、兴隆台区、大洼县、盘山县28元。
葫芦岛市 连山区、龙港区、南票区30元;绥中县、兴城市28元;建昌县20元。



租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(中)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月6日 星期日

摘要:笔者在上篇中,对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述,包括如何考量租赁房产的概况、如何明确租赁房产的用途以及如何设计租赁期限。在本篇中,笔者将从公众所关注的房产实际交付、租金的设计与支付以及相关租赁费用等问题出发,结合实战经验,深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题,本着“从战略上藐视、从战术上重视”的原则,与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。
关键词:房产交付、租金支付、相关租赁费用

房产租赁过程中,当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后,较为关注的莫过于房产条件是怎样的?什么时候可以交给我使用?租金贵不贵,是年交、季交还是月交?有没有物业费、取暖费?等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。
据此,笔者将就其各方面所应注意的要点进行横剖纵切,力求满足众读者解决实务难题之要求,以“送人玫瑰、手留余香”。
第一,房产交付。
再好的房产,如果仅仅停留在“观看”阶段,那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值,租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。
租赁房产交付,即租赁房产的转移占有,就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用,并按合同约定办理相关手续。据此,合同条款一般涉及如下方面:交付时间、交付条件、如何交付(包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等)、未交付或未按约定交付时的责任承担。
1. 交付时间。
我们常见的对于交付时间的约定,一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房,或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款,大家都明白,论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议,因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了,真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知,交付时间不是孤立去理解,而是与交付条件密不可分,二者须结合分析思考。
而针对非单纯性的数字型交付时间,即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时,承租方务必小心个中误区,以防掉入出租方所设计的陷阱。结合笔者的实战经验,该等陷阱具体可分为以下三种类型:
(1) 欲擒故纵型。此为兵法第十六计,是指故意先放开对方,使其放松戒备,充分暴露,然后再将其擒获。结合房屋租赁合同,一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时,或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时,出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定,表面看是承租方获得了优厚的条件,而实际上却是出租方获得了胜利。
请看:“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房,则自2月11日起,免租期及租期相应顺延;若至2012年3月10日时出租方不能交房,则自3月11日起,应向承租方支付500元/日作为违约金;若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的,承租方有权选择解除本合同”。
对于以上约定,承租方也许认为对己有利,又是顺延免租期和租期,又是有违约金可拿,又是享有解约权,但是不要忘了,这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的,而且关键是交房时间被拉得过长,造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大,不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。
(2) 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势,实际却攻打西边,使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中,表面上约定一个具体的交付日期(并尽量引起承租方的关注,比如采取加黑加粗的形式),同时在合同的其他条款中进行其他约定,导致该日期具有极大的可波动性,且最终决定权掌握在出租方手中,一旦未按最初的日期交房,出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。
请看:在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”;在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动,出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期,交付日期以出租方最终发函所列时间为准”;在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产,且承租方解除本合同的,出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。
以上约定,出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思,没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起,赋予了出租方绝对的控制权,并在违约责任的设计上下了功夫,若“首年租金”是抽成计租,在房产尚未交付从而无法开业的情况下,哪里来的“成”可“抽”,此时“首年租金”该如何计算?且其明确约定这是“解约违约金”,而非“迟延履行违约金”,在未满足“解约”的前提下,承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。
(3) 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计,指用偷换之法,暗中改换事物的本质和内容,以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定,导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。
请看:“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方;如出租方开业时间延期,则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业?开业时间是什么时候?诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”,在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时,该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”,“唯有泪千行”。
结合以上种种情形,笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时,注意:
(1) 首选单纯的数字型交付时间,简单明了,对于何时交房一目了然,无须推敲。但对于日期本身而言,承租方也要考虑合理性和实际可操作性,期限不宜约定过远或过于紧凑。
(2) 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间,尽量采用通俗易懂的言词,通篇细读,分析该等条件或限制是否合理可行,在逻辑上做到清晰,在语言上无歧义,防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。
(3) 若出租方实在强势,而承租方对租赁房产又难以割舍时,在交付时间条款不占优势的情况下,建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定,以及可用于谈判互换的其他商业类条件,以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。
2. 交付条件。
笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然,认为交付条件有什么难的,不就是到现场看看有什么设备,电水空调等能源能不能使用而已,属于事实问题,并非法律问题,没有什么风险的。
但如果是企业承租方进行非办公类租赁时,比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧,是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢?针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁,当用于商业经营时,笔者建议对如下方面进行关注(如因内容繁杂而不在合同正文中约定,也可以附件或补充协议的形式加以表述):
(1) 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图,以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造,若需进行,则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。
(2) 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电,电缆规格如何,电缆如何敷设,开关如何安装,由此所涉施工费用由谁承担,出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。
(3) 供水。如对此有特殊要求时,建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标;无法满足时该如何解决。例如约定,“供水压力不足【】Mpa时,出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱,以方便重新接水管,承租方可自行施工,但由此产生的所有费用由出租方承担”。
(4) 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向,并以不影响相邻各方为基本原则;若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的,应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。
(5) 空调。在不使用中央空调时,建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。
(6) 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。
(7) 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的,若对此有特殊要求时,承租方应根据实际情况进行约定,比如是自建洗手间,还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。
(8) 施工协助。建议与出租方明确,承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工,保证提供临时用水、用电,且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置(建议在图纸中标示出来),并安装水、电表计量,根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担,但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外,出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外,出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内(一般不低于3米)搭设施工围档,并由出租方协助乙方办理施工围档手续。
3. 交付手续。
关于交付手续的具体办理,属于执行类问题,一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同,一个是交钥匙,另一个是签署房产交付确认书(或叫其他名字也可,但是要突出其是为确认房产交付而签署的),约定“双方至现场检查房产移交情况,如符合合同交付条件,双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书(函),并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日,为房产正式交付之日。”
对于交钥匙,大家都可以理解,交完钥匙,承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产,房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。
房产交付确认书的内容,建议包含附属设施设备有哪些,数量是多少,具体规格及品牌如何,对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价(购货发票所显示的金额)及折旧比例(以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能),交钥匙多少把,实际交房的时间,以及双方的真实签字或盖章。
交付房产的同时,笔者建议现场要签署房产交付确认书,主要是因为:
(1) 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的,而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。
(2) 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。
(3) 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。
(4) 这是已完成房产交付手续的书面证据,可明确房产原始状态。
(5) 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。