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安徽省人民政府关于修改《安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定》等规章的决定

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 23:41:27  浏览:9918   来源:法律资料网
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安徽省人民政府关于修改《安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定》等规章的决定

安徽省人民政府


安徽省人民政府关于修改《安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定》等规章的决定

安徽省人民政府令 第211号   


《安徽省人民政府关于修改〈安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定〉等规章的决定》已经2008年4月3日省人民政府第4次常务会议讨论通过,现予公布,自公布之日起施行。


省长 王三运

二○○八年四月二十二日


为维护社会主义法制统一,保护公民、法人和其他组织的合法权益,依据《国务院办公厅关于开展行政法规规章清理工作的通知》(国办发〔2007〕12号)的要求,现决定对《安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定》等12件政府规章作如下修订:

一、安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定
(一)第一条修改为:“为保护我省地震监测设施和观测环境,保证地震预报工作顺利进行,保障人民生命、财产安全,根据《中华人民共和国防震减灾法》、国务院《地震监测管理条例》和《安徽省防震减灾条例》,结合本省实际,制定本规定。”
(二)第三条第一款、第二款修改为:“省地震主管部门负责全省地震监测设施和观测环境的保护工作。
市、县地震主管部门或者工作机构负责本行政区域内地震监测设施和观测环境的保护工作。”
(三) 第五条修改为:“地震观测环境应当按照地震监测设施周围不能有影响其工作效能的干扰源的要求划定保护范围。具体保护范围,由县级以上地震主管部门或者工作机构会同其他有关部门,按照国家有关标准规定的最小距离划定。
国家有关标准对地震监测设施保护的最小距离尚未作出规定的,由县级以上地震主管部门或者工作机构会同其他有关部门,按照国家有关标准规定的测试方法、计算公式等,通过现场实测确定。”
(四)增加一条,作为第六条:“县级以上地震主管部门或者工作机构,应当会同有关部门在地震监测设施附近设立保护标志,标明地震监测设施和地震观测环境保护的要求。”
(五)增加一条,作为第七条:“县级以上地震主管部门或者工作机构,应当将本行政区域内的地震监测设施的分布地点及其保护范围,报告当地人民政府,并通报同级公安机关和国土资源、城乡规划、测绘等部门。”
(六)第十条作为第十二条,修改为:“新建、扩建、改建建设工程,应当遵循国家有关测震、电磁、形变、流体等地震观测环境保护的标准,避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害。对在地震观测环境保护范围内的建设工程项目,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门在核发选址意见书时,应当事先征求同级地震主管部门或者工作机构的意见;地震主管部门或者工作机构应当在10日内反馈意见。”
(七)增加一条,作为第十三条:“建设国家重点工程,确实无法避免对地震监测设施和地震观测环境造成破坏的,建设单位应当按照县级以上地震主管部门或者工作机构的要求,增建抗干扰设施或者新建地震监测设施后,方可进行建设。
需要新建地震监测设施的,县级以上地震主管部门或者工作机构,可以要求新建地震监测设施正常运行1年以后,再拆除原地震监测设施。
本条第一款、第二款规定的措施所需费用,由建设单位承担。”
(八)增加一条,作为第十四条:“违反本规定,县级以上地震主管部门或者工作机构的工作人员,不履行监督管理职责,发现违法行为不予查处或者有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为,构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任;尚不构成犯罪的,对主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。”
(九)第十二条作为第十六条,修改为:“违反本规定,破坏、强占、盗窃地震监测设施,扰乱地震台(站)、遥测台网工作秩序的,由县级以上地震主管部门或者工作机构按照管理权限,依照国务院《地震监测管理条例》的规定给予处罚。应当给予治安管理处罚的,由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。”
(十)增加一条,作为第十七条:“建设单位从事建设活动时,未按照要求增建抗干扰设施或者新建地震监测设施,对地震监测设施或者地震观测环境造成破坏的,由县级以上地震主管部门或者工作机构责令改正,限期恢复原状或者采取相应的补救措施;情节严重的,依照《中华人民共和国防震减灾法》的规定处以罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,依法承担赔偿责任。”
(十一)删去第十三条。

二、安徽省测绘成果管理实施办法
(一)第一条修改为:“为加强测绘成果的管理,保证测绘成果的合理利用,使测绘工作更好地为改革开放和经济建设服务,根据《中华人民共和国测绘成果管理条例》,结合本省实际,制定本办法。”
(二)删去第三条第二款,第三款改为第二款,并修改为:“省人民政府有关部门、中央驻皖单位及大专院校应确定机构,负责本部门、本单位专业测绘成果的管理,其业务受省人民政府测绘行政主管部门或所在地设区的市人民政府测绘行政主管部门的指导。”
(三)第五条第(五)项修改为:“销毁失去保存和使用价值的保密测绘成果,由保管单位或使用单位鉴定后,报省人民政府测绘行政主管部门批准。销毁时,经销人、监销人、单位负责人应在销毁清册上签字。销毁清册应长期保存。”
(四)第十二条修改为:“法人或者其他组织需要利用属于国家秘密的基础测绘成果的,应当提出明确的利用目的和范围,报测绘成果所在地的测绘行政主管部门审批。
对外提供属于国家秘密的测绘成果,应当按照国家有关规定,报省人民政府测绘行政主管部门审批;测绘行政主管部门在审批前,应当征求军队有关部门的意见。”
(五)删去第十八条。

三、安徽省航道管理办法
(一)第二十六条修改为:“任何单位或个人,在通航水域造成沉船沉物等水下障碍,除按《中华人民共和国内河交通安全管理条例》的规定,向海事管理机构报告外,还应立即向附近航道管理机构或航标船报告,并按照国家有关规定设置标志,或委托航道管理机构代设代管,避免其他船舶因碰撞沉船、沉物而发生事故。
沉船沉物的所有人或者经营人应当在海事管理机构限定的时间内打捞清除沉船沉物。没有所有人或者经营人的,由海事管理机构打捞清除或者采取其他相应措施,保障通航安全。”
(二)删去第三十四条第一款第(七)项。
(三)第三十五条第一款修改为:“违反本办法第十四条第四项规定的,由海事管理机构依照有关法律、法规、规章处理。”
(四)第三十八条修改为:“违反本办法规定,应当受治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。”

四、安徽省农业机械安全监督管理办法
(一)第二条修改为:“本办法所称农业机械,是指用于农业生产及其产品初加工等相关农事活动的机械、设备。”
(二)删去第四条第二款。
(三)第七条修改为:“单位和个人购置拖拉机、联合收割机,应当向住所地的县(市、区)农机监理机构申请登记。
农机监理机构应当自受理申请之日起五个工作日内完成登记审查工作,发放登记证书、号牌和行驶证。对申请材料不全或者其他不符合条件的,应当一次告知申请人需要补正的内容。”
(四)第八条修改为:“对登记后的联合收割机和上道路行驶的拖拉机,应当按照法律和行政法规的规定,进行安全技术检验。对检验合格的,农机监理机构应当发给检验合格标志。联合收割机未经检验或者检验不合格的,不得使用;拖拉机未经检验或者检验不合格的,不得上道路行驶。”
(五)第九条修改为:“登记后的联合收割机、拖拉机其所有权变更的,应当到县级农业监理机构办理变更登记。”
(六)第十二条修改为:“联合收割机、拖拉机的驾驶人员,必须符合下列条件,并经县以上农机监理机构考核合格,领取驾驶证,方可驾驶农业机械:
(一)年满十八周岁;
(二)身体状况符合驾驶农业机械要求;
(三)能够掌握驾驶农业操作技术知识。”
(七)第十三条修改为:“联合收割机、拖拉机驾驶人员应当遵守道路交通安全法律、法规和农业机械安全操作规程。
任何人不得强迫、指使、纵容联合收割机、拖拉机驾驶、操作人员违反安全操作规程,违章作业。”
(八)第十四条修改为:“对非登记管理的农业机械,县级以上人民政府农业机械主管部门应当按照操作人员自愿原则,做好有关技术培训服务工作。对容易造成人身伤害的农业机械的操作人员,农机监理机构应当免费进行安全教育,并实施安全监督管理。”

五、安徽省暂住人口治安管理办法
(一)第八条修改为:“城市流浪乞讨人员,由民政部门依法实施救助。”
(二)第十条修改为:“公安派出所对证件齐全,符合暂住规定的,应于申报当日登记,签发暂住证。”
(三)第十二条修改为:“领取暂住证须交纳证件工本费。证件工本费的收费标准,由省物价、财政部门核定。
暂住证件工本费属行政性收费,纳入同级预算管理,专款专用。”
(四)增加一条,作为第十四条:“暂住人口租赁房屋居住的,应当遵守租赁房屋治安管理的有关规定。”
(五)第十四条改为第十五条,修改为:“暂住人的合法权益受法律保护,除公安机关依照本办法可以收缴暂住证以外,任何单位和个人不得扣押暂住人的暂住证。”
(六)第二十条改为第二十一条,第(三)项修改为:“转借、转让、骗取、冒领暂住证的,收缴暂住证,处以警告或者200元以上500元以下罚款;”
增加一款,作为本条第二款:“买卖、伪造、变造暂住证的,依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。”

六、安徽省婚前医学检查管理办法
(一)第九条修改为:“经婚前医学检查,对患有指定传染病在传染期内或者有关精神病在发病期内的,医师应当提出医学意见,告知准备结婚的男女双方。”
(二)第十条修改为:“经婚前医学检查,对诊断患有医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病的,医师应当向男女双方说明情况,提出医学意见。”
(三)删去第十五条。
(四)删去第十八条。

七、安徽省建筑工程招标投标管理办法
(一)第三条修改为:“基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的建筑工程,全部或者部分使用国有资金投资或者国家、省融资的建筑工程,使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的建筑工程,包括工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,达到下列标准之一的,必须进行招标:
(一)施工单项合同估算价在100万元人民币以上的;
(二)重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的;
(三)勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在30万元人民币以上的;
(四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准,但项目总投资额在500万元人民币以上的。
依法必须招标的建筑工程,有《安徽省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》第六条规定情形的,可以不进行招标。”
(二)第六条第三款修改为:“邀请招标是指由建设单位邀请3个以上具备投标条件的单位投标。”
(三)第八条修改为:“依法必须进行招标的建筑工程施工项目,建设单位自行组织招标的,应当符合国家规定的条件,并在发布招标公告或者发出投标邀请书的7日前,向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案,报送下列材料:
(一)按照国家有关规定办理审批手续的各项批准文件;
(二)证明其具有编制招标文件和组织评标能力的有关材料;
(三)法律、法规、规章规定的其他材料。”
(四)第十五条修改为:“投标单位申请参加投标时,应当根据招标公告或者投标邀请书的要求,向建设单位提供营业执照、资质等级证书等文件,由建设单位进行资格审查。”
(五)第十八条第一款修改为:“投标单位送达投标书时,应当向建设单位交纳投标保证金。投标保证金不得超过建筑工程投标总价的2%,并且最高不得超过80万元。”
(六)第二十七条第一款修改为:“建设单位应当在确定中标单位后7日内发出中标通知书,同时抄送未中标单位。”
(七)第三十一条修改为:“违反本办法规定,有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令停止违法行为,并依照《中华人民共和国招标投标法》的规定给予处罚:
(一)建筑工程应当招标而未采用招标形式发包工程的;
(二)泄露标底的。”
(八)第三十三条修改为:“中标单位违反本办法规定,将承包的建筑工程转包或者非法分包的,由建设行政主管部门责令改正,并依照《中华人民共和国招标投标法》的规定给予处罚;情节严重的,由工商行政管理机关吊销营业执照。”
(九)第三十四条修改为:“在建筑工程招标投标过程中索贿、受贿、行贿,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由建设行政主管部门依照《中华人民共和国招标投标法》的规定给予处罚,并提请有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。”

八、安徽省建设工程监理管理办法
(一)第五条修改为:“下列建设工程应当实行监理:
(一)国家重点建设工程;
(二)大中型公用事业工程;
(三)成片开发建设的住宅小区工程;
(四)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;
(五)国家规定必须实行监理的其他工程。”
(二)第九条第二款修改为:“本办法所称工程监理人员,是指依法取得工程监理人员资格并经注册取得执业证书,在工程监理单位从事工程监理业务的专业技术人员。”
(三)第十五条第二款修改为:“工程监理人员应当持有资格证书,并按照国家规定经有关部门注册取得执业证书后,方可从事建设工程监理活动。”
(四)第十六条第(四)项修改为:“不得伪造、涂改、出借或者转让工程监理人员资格证书或者执业证书。”
(五)第二十条修改为:“实行监理的建设工程, 未经工程监理单位选派的监理工程师签字,施工单位不得将建筑材料、构配件和设备在工程上使用或者安装,不得进行下一道工序的施工;建设单位不得拨付工程进度款,也不得进行竣工验收。”
(六)第二十四条修改为:“建设单位违反本办法规定, 对应当实施监理的建设工程未委托工程监理单位监理或者委托不具备相应资质的工程监理单位监理的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令限期改正,并依照国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。”
(七)第二十五条修改为:“工程监理单位违反本办法规定, 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正或者限期改正,并依照国务院《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》的规定给予处罚:
(一)未取得资质证书或者超越资质等级许可的监理业务范围,从事建设工程监理活动的;
(二)未按照工程规范和技术标准履行监理职责,或者在监理业务中弄虚作假的;
(三) 伪造、涂改、出借或者转让资质等级证书的。”
(八)第二十六条修改为:“工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通,弄虚作假、降低建设工程质量的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正,并依照国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。
工程监理单位转让工程监理业务的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正,并依照国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。”
(九)第二十八条修改为:“工程监理人员因过错造成质量事故的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门依照国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。”

九、安徽省建筑安全生产管理办法
(一)第一条修改为:“为了加强建筑安全生产管理,保障人身和财产安全,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》和国务院《建设工程安全生产管理条例》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。”
(二)第三条修改为:“建筑安全生产管理贯彻安全第一、预防为主、综合治理的方针,坚持管生产必须管安全和谁主管谁负责的原则。”
(三)第二十条修改为:“建筑施工企业安装、使用施工机械、机具,应当遵守下列规定:
(一)安装前应当按照规定的安全技术标准进行检测,经检测合格后方可安装;
(二)使用前应当按照规定的安全技术标准进行安全性能试验,经验收合格后方可使用;
(三)使用期间应当指定专人负责维修、保养,保证其完好、安全。”
(四)第二十八条修改为:“建筑施工企业违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正或者限期改正,并依照国务院《建设工程安全生产管理条例》的规定给予处罚:
(一)未按照规定在施工现场设置安全防护设施的;
(二)未按照规定安装、使用施工机械、机具的。”

十、安徽省水上交通事故处理办法
(一)第四条修改为:“根据事故船舶、排筏或者设施的等级和人身伤亡或者财产损失的程度、数额,事故分为小事故、一般事故、大事故、重大事故和特大事故,具体标准按照国务院交通行政主管部门的有关规定执行。”
(二)第七条修改为:“当事人应当在事故发生后24小时内向海事管理机构提交事故报告书和有关资料;因不可抗力或者其他正当理由未能按照规定期限提交事故报告书的,应当向海事管理机构如实说明情况,但是提交事故报告书的期限不得超过96小时(港区48小时)。”
(三)第十一条第二款修改为:“禁止事故船舶、排筏或者设施离港或者令其停航、停止作业、驶向指定地点的期限,不得超过 72小时;特殊情况,经上一级海事管理机构批准,可以适当延长,但是延长的期限不得超过72小时。”
(四)第三十三条修改为:“因违章造成事故尚不够刑事处罚的,由海事管理机构根据调查结论,对责任船员给予暂扣适任证书或者其他适任证件6个月以上直至吊销适任证书或者其他适任证件的处罚。”
(五)第三十四条修改为:“事故当事人未履行报告义务或者不积极施救的,由海事管理机构给予警告,并可以对责任船员给予暂扣适任证书或者其他适任证件3个月至6个月直至吊销适任证书或者其他适任证件的处罚。”
(六)其他有关条款中的“港航监督机构”一律修改为“海事管理机构”。

十一、安徽省财政监督暂行办法
(一)第一条修改为:“为了加强财政监督,维护财经秩序,根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国会计法》和国务院《财政违法行为处罚处分条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。”
(二)第十六条修改为:“对违反财政法规的被监督单位,财政部门应当依照国务院《财政违法行为处罚处分条例》的规定予以处理。
对被调查、检查单位或者个人正在进行的财政违法行为,财政部门应当责令停止。拒不执行的,财政部门可以暂停财政拨款或者停止拨付与财政违法行为直接有关的款项,已经拨付的,责令其暂停使用。”

十二、安徽省物业专项维修资金管理暂行办法
(一)第十七条第(一)项第五目修改为:“经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。”
第十七条第(二)项第七目修改为:“经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。”
(二)第十九条修改为:“使用物业专项维修资金应当遵循下列程序:
(一)实施物业管理并已经成立业主大会,对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过后实施;对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施;
(二)实施物业管理但尚未成立业主大会的,由物业服务企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上通过后实施;
(三)未实施物业管理的,由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。
物业专项维修资金使用计划,应当在物业管理区域内公示5日后,方可表决。”
(四)将有关条款中的“物业管理企业”一律修改为“物业服务企业”。
本决定自公布之日起施行。


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长沙市机动车停车场管理办法

湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府令

第112号



  《长沙市机动车停车场管理办法》已经2010年12月8日市第13届人民政府第37次常务会议通过,现予发布,自2011年7月1日起施行。


                市 长  张剑飞
                      二〇一一年五月十二日





长沙市机动车停车场管理办法



第一章 总  则


  第一条 为规范机动车停车场管理,适应机动车停车需求,维护城市道路交通秩序,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市市区内机动车停车场(以下简称停车场)管理适用本办法。
  第三条 本办法所称停车场是指供机动车停放的露天或室内场所,包括公共停车场、专用停车场和道路临时停车泊位。
  公共停车场是指为不特定社会公众提供机动车停放服务的场所(道路临时停车泊位除外)。
  专用停车场是指主要为本单位、本住宅区提供机动车停放服务的场所。
  道路临时停车泊位是指由公安机关交通管理部门在城市道路范围内为停放机动车依法统一施划的停车场所。
  第四条 公安机关交通管理部门负责本办法的具体组织实施,对本市停车场使用进行统一监督管理。
  规划、建设、城管执法、交通运输、价格、工商、财政、税务、消防、人防等行政管理部门应当依据各自职责,配合做好停车场相关管理工作。
  第五条 停车场管理应当遵循科学规划、依法管理、方便群众的原则,确保交通安全、有序、畅通。
  第六条 鼓励民间资本投资建设公共停车场;鼓励在符合规划、环保、消防安全和特种设备安全的前提下,因地制宜建设立体式停车场和利用地下空间建设停车场。
  市人民政府应当加大对公共停车场的用地供给和资金投入,在民间资本投资建设公共停车场的规划、建设等方面给予政策扶持,具体办法由市人民政府另行制定。
  第七条 本市实行公共停车信息系统联网管理。
  市人民政府应当组织本市公共停车信息系统建设,应用停车诱导系统、停车自动计时收费等信息化、智能化手段管理公共停车场和道路临时停车泊位。
  公共停车信息系统的联网管理规定和有关标准,由市公安机关交通管理部门会同有关部门制定,报市人民政府批准后实施。


第二章 规划管理


  第八条 市规划行政管理部门应当根据城市总体规划和停车需求状况,会同市公安机关交通管理部门以及建设、城管执法等行政管理部门编制停车场专项规划,报市人民政府批准后实施。
  停车场专项规划批准后不得擅自修改。确需修改的,应当依法定修改程序进行审批。
  第九条 编制停车场专项规划应当遵循节约利用资源和停车需求调控原则。
  城市交通枢纽、城市轨道交通换乘中心应当规划建设公共停车场。新建、改建、扩建建筑物,应当按照停车场配建标准和相关设计规范配套建设停车场。
  建设项目停车场配建标准由市规划行政管理部门会同市公安机关交通管理部门制定,报市人民政府批准后实施。建设项目停车场配建标准应当根据城市交通发展情况和城市停车需求变化适时进行调整。
  第十条 规划行政管理部门在核发《建设工程规划许可证》时,应当征求公安机关交通管理部门意见。对不符合停车场专项规划和配建标准的建设项目,规划行政管理部门不得核发《建设工程规划许可证》。
  配套建设的停车场应当与主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。配套建设的停车场竣工验收不合格的,不得投入使用。


第三章 公共停车场管理


  第十一条 任何单位和个人不得擅自将已竣工验收的公共停车场不投入使用;不得擅自将已投入使用的公共停车场停止使用、挪作他用。
  因修改、调整城市规划需改变公共停车场用途的,应当由规划行政管理部门征求公安机关交通管理部门的意见后进行审批。
  第十二条 全部或者部分使用国有资产投资建设的公共停车场,应当采取招标等公开竞争方式,选择专业管理单位进行管理。
  第十三条 公共停车场建设单位或者经营管理者应当自公共停车场竣工验收后15日内,向公安机关交通管理部门备案。
  申请公共停车场备案应当提交以下材料:
  (一)备案申请书;
  (二)土地、房屋使用权属证明和公共停车场已竣工验收的证明材料;
  (三)土地或室内场地总平面图及规划蓝线图复印件;
  (四)停车场泊位布置图和场地的街道位置示意图;
  (五)停车场经营、管理者身份证明;
  (六)停车场相关管理制度。
  公共停车场收费的,还应当提交停车场收费标准。
  第十四条 公共停车场停车泊位设置情况等备案信息发生变化的,其经营管理者应当提前10日向公安机关交通管理部门报告。
  公共停车场确需停业、歇业或者停止使用的,应当提前30日向公安机关交通管理部门报告,并向社会公告。
  第十五条 已开通公共停车信息系统联网功能区域的公共停车场,应当按照有关规定和标准设置与城市公共停车信息系统相配套的实时停车信息数据传输系统,将其停车信息纳入全市公共停车信息系统,对社会公众实时公布。
  第十六条 公共停车场的经营、管理应当遵守下列规定:
  (一)使用公安机关交通管理部门统一监制的停车场标志;
  (二)在停车场出入口的显著位置明示服务时间;收费停车场还应当明示收费标准;
  (三)确保照明、消防、排水和通讯设备及交通安全设施、电子监控设备等防盗、防破坏系统正常使用;
  (四)制定并落实车辆停放、安全保卫、消防管理等制度;
  (五)指挥车辆按序进出和停放,维护停车秩序;
  (六)定期清点场内车辆,发现长期停放或者可疑车辆,应当向公安机关报告;
  (七)依照规定设置残疾人专用停车泊位;
  (八)市人民政府其他有关规定。
  第十七条 禁止在公共停车场内从事影响机动车停放的其他经营性活动。
  第十八条 公共停车场实行收费的,其服务收费根据不同性质、不同类型,依照有关规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。实行政府定价、政府指导价的公共停车场,其收费应当遵循城市中心区停车收费高于非中心区停车收费的原则。
  公共停车场收费应当执行价格行政管理部门制定的收费标准,使用税务部门统一印监制的收费发票。具体收费标准由价格行政管理部门按照有关规定制定。


第四章 专用停车场管理


  第十九条 规划用于停放机动车的专用停车场,应当首先满足单位、业主等的停车需求,不得擅自改变使用性质。
  第二十条 已建住宅区内规划建设的专用停车场不能满足住宅区业主停车需要时,经业主大会决定,业主委员会可依法向规划行政管理部门申请将住宅区内道路(城市道路除外)以及其他空置场地设置为停车场,但应当符合以下条件:
  (一)不得影响道路交通安全、畅通;
  (二)不得占用绿地;
  (三)不得占用消防通道、妨碍消防设施的正常使用;
  (四)法律、法规、规章规定的其他条件。
  第二十一条 鼓励专用停车场向社会开放,实行错时停车,为社会提供免费或者收费停车服务;其中向社会提供收费停车服务的,其管理参照本办法有关公共停车场的规定执行。
  第二十二条 专用停车场应当配置必要的通风、照明、排水、消防、防盗等设施,并保持其正常运行;配备相应的管理人员,指挥车辆有序进出和停放,维护停车秩序,做好停车场防火、防盗等安全防范工作。
  第二十三条 停放公交车辆、客货运车辆首末站(场)的设置应当符合交通安全、畅通的要求,相关行政管理部门在对公交、客货运车辆首末站(场)设置进行规划编制、实施行政许可时,应当征询公安机关交通管理部门意见。
  设置公交、客货运车辆首末站(场)不得占用城市道路。
  公交车辆停车场、客货运停车场的规划、建设和管理,法律、法规另有规定的,从其规定。


第五章 道路临时停车泊位管理


  第二十四条 在不影响行人、车辆通行的情况下,公安机关交通管理部门可以根据城市道路交通状况,依法在城市道路范围内施划道路临时停车泊位。
  其他任何组织或个人不得设置、撤除道路临时停车泊位,不得设置影响道路临时停车泊位使用的障碍。
  第二十五条 公安机关交通管理部门施划道路临时停车泊位,应当组织编制道路临时停车泊位施划方案。
  道路临时停车泊位施划方案编制应当遵循以下准则:
  (一)符合区域道路停车总量控制和城市道路临时停车泊位总量控制要求;
  (二)与区域停放车辆供求状况、车辆通行条件和道路承载能力相适应;
  (三)区别不同时段、不同用途的停车需求。
  公安机关交通管理部门组织编制道路临时停车泊位施划方案时,应当进行专家论证,征求城管等行政管理部门的意见,并进行公开听证和社会公示。未经上述程序,不得施划道路临时停车泊位。
  第二十六条 施划道路临时停车泊位应当符合以下要求:
  (一)保障道路交通有序畅通;
  (二)保障各类车辆和行人通行安全;
  (三)集约利用道路资源,提高道路临时停车泊位周转率;
  (四)按照国家标准划设道路临时停车泊位标志和标线;
  (五)符合国家道路临时停车泊位施划规范的其他要求。
  第二十七条 下列区域或者路段禁止施划道路临时停车泊位:
  (一)法律、法规规定的禁止临时停车的地点;
  (二)机动车双向通行的车行道路路面实际宽度小于8米、单向通行的车行道路路面实际宽度小于6米的;
  (三)消防通道、无障碍设施通道;
  (四)其他不宜施划的区域或者路段。
  距路外停车场出入口50米内原则上不予施划道路临时停车泊位。
  第二十八条 市区范围内人行道区域不再施划道路临时停车泊位。本办法施行前已经施划的,由公安机关交通管理部门会同相关部门进行清理。
  本办法所称人行道,是指城市规划道路红线范围内专供行人通行的部分。
  第二十九条 城市规划道路红线与建筑物外缘之间的开放式场地,沿街经营单位可以用于临时停车并自行管理,但不得违反《长沙市城市容貌规定》及其他相关规定。
  人行道与上述开放式场地相连接无法明显区分的,由市公安机关交通管理部门会同市规划、城管执法等行政管理部门采用标线等专业措施加以区分。
  第三十条 公安机关交通管理部门应当对道路临时停车泊位的施划、使用情况每年至少进行一次评估,并根据道路交通状况、周边停车场增设情况和相关街道、社区意见,对道路临时停车泊位予以及时调整,并向社会公示。
  已施划的道路临时停车泊位有下列情形之一的,公安机关交通管理部门应当及时调整准予停车的时段或者撤除道路临时停车泊位:
  (一)道路临时停车泊位不符合施划技术标准或条件的;
  (二)道路交通状况发生变化,道路临时停车泊位影响车辆、行人通行的;
  (三)道路需要改建、扩建及维修、养护的。
  第三十一条 道路临时停车泊位收费标准的确定应当遵循以下原则,并定期进行评估和调整:
  (一)路内停车高于路外停车;
  (二)城市中心区停车高于非中心区停车;
  (三)交通繁忙区域停车高于交通非繁忙区域停车;
  (四)交通高峰时段停车高于交通平峰时段停车。
  道路临时停车泊位管理方式以及有关收费办法由市人民政府依照有关规定确定。
  第三十二条 在道路临时停车泊位停车时,机动车驾驶人应当按标线停放机动车,并按停车实际占用的停车泊位数缴纳停车费用。


第六章 法律责任


  第三十三条 公安机关交通管理部门及有关行政管理部门应当建立健全监督机制,依法对停车场进行监督检查。
  社会公众对违反本办法的行为可以向公安机关交通管理部门及有关行政管理部门投诉和举报。
  第三十四条 违反本办法第十三条、第十四条规定,未向公安机关交通管理部门履行备案、报告义务的,由公安机关交通管理部门责令改正,可处1000元罚款。
  第三十五条 违反本办法第十五条规定,未按有关规定和标准设置与城市公共停车信息系统相配套的实时停车信息数据传输系统,将停车信息纳入全市公共停车信息系统的,由公安机关交通管理部门责令改正,处1000元罚款。
  第三十六条 违反本办法第二十四条第二款规定,擅自设置道路临时停车泊位的,由公安机关交通管理部门责令改正,有违法所得的,可处违法所得三倍以下的罚款,但最高不得超过30000元;没有违法所得的,可处10000元以下罚款。
  违反本办法第二十四条第二款规定,擅自撤除道路临时停车泊位或者设置障碍物影响道路临时停车泊位使用的,由公安机关交通管理部门责令恢复原状,并处警告或1000元以下罚款;拒不改正的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第三十七条 对违反规划、建设、工商、价格、交通秩序等有关管理规定的,由相关行政管理部门按照有关法律、法规规定处理。
  在市区范围内人行道上违法停车的,根据相对集中行政处罚权规定由城市管理综合行政执法机关依法实施行政处罚。
  第三十八条 规划、建设行政管理部门和公安机关交通管理部门及其工作人员违反本办法第十条相关规定,致使建设项目的配建停车场达不到配建标准的,由其上级行政机关或者监察机关对责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  公安机关交通管理部门和有关行政机关及其工作人员在管理工作中,有其他不履行或者不当履行管理职责的情形,由其上级行政机关或者监察机关对责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 拒绝、阻碍行政执法人员执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


第七章 附  则


  第四十条 本市各县(市)机动车停车场的管理可参照本办法执行。
  第四十一条 装载易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或其他违禁物品的车辆停放管理,按照国家相关法律、法规执行。
  第四十二条 本办法自2011年7月1日起施行。

〔摘要〕 在《住房保障法》起草中,有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题,需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析,并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房,住房保障法,探讨


一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划,住房城乡建设部负责该法起草工作,目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是:“共有产权”的房屋由政府直接投资建设,供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权,没有取得产权的部分缴纳租金,在收入增加以后必须买下整套住房,政府再用该资金建房。[1](p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是:将经济适用房划拨土地变为出让土地,住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式,变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5:5和3:7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可,并实行人性化操作办法,即5年内原价购买,5至8年加同期贷款利息,8年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的,就像原来的经济适用住房一样继续使用。[2]该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定:配售的住房由承购人和政府按份共有,共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年,承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额,取得全部份额;也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让,所得收益按照共有份额分配,政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日,住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,要求:“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例,确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中,政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来,上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房,受到中低收入家庭的广泛欢迎。[3]可见,我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有,是现代物权法的一种所有权形式,指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。[4](p.235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中,政府的审批及监管行为是具体行政行为,申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人,根据《物权法》平等原则,其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一,对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家,而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的,而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时,土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时,将会要求各共有人分担。第二,对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房,顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三,对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时,政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四,购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》,明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见,购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人),家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。[5](P.345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是:配售的保障性住房由承购人和政府按份共有,共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年,经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额,取得全部份额;也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让,转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理,将会使政府和购房人的利益失衡,不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担?是否纳入共有人共同负担范围?
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定:商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定:房屋所有权转让时,结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时,实际是共同成为了该住房的业主。加之,五年后上市转让给其它承购人时,成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少,满五年交易时维修基金剩余比例较大),由原购房人独自交纳(不列入共有份额),而由政府与其按比例分成不公平。因此,房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担,而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲,是否由政府和个人共同负担,法律上的意义十分重大,因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为:尽管政府与承购人共有,但住房由承购人居住,故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理,实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(建质〔2008〕133号),要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号),根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下,对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围),这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房,再将装修费用扣除,而由承购人自付,这显得不合情理,与物权法也相背。因为根据添附理论,装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权,在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格,这在实务上很难做到精准计算,也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策,致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定,那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬,地方政府在推广共有产权经济适用住房时,可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后,由购房人自付装修费用显得名正言顺,政府还节省了共有成本。但是,这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外,在满五年后卖房时,所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉,这种情况是很少见的,也不应鼓励),如果出卖后由政府和承购人分成,人们不禁要问:政府分成的权源基础是什么?这不正是政府与民争利的证据吗?如果政府可以无缘得利,承购人将宁可选择不装修。其实,买房后没财力装修的家庭是不少的,政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的,就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭,政府的提法时有不同)的住房困难,那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢?为此,笔者认为应按国家产业政策推广全装修房,如果是毛坯费,应将装修费用列入总房价,由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时,还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定:商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为,贵州等地的做法是有道理的,这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提,应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言,满五年上市后,房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的,在共有产权语境下,由承购人单独支付,明显没有正当且充分的理由。因此,国家应统一规定“三通费”包括在房价内,由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一,实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料,履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督,对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二,参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商,选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权,实属不当。政府与承购人共同作为业主,当然应共同享有成员权,按照按份共有之物权效力,当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之,政府不行使业主之成员权,却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约,实属不公。《物权法》第97条规定:处分共有之不动产,以及对共有不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因此,政府对建筑物专有所有权之处分权的行使,亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三,对住房使用情况的检查权。对住房进行检查,是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下,进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四,对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权,这对经济适用住房在保障对象之间实现流转,充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权,这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在,该权利之行使,将使政府获得房价上涨带来的收益,从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。[6](P.36)
2.政府的义务。第一,不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进,雨能进,国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护,政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时,必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然,承购人有违法嫌疑时,可依法进行搜查,则另当别论。第二,不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人,则会形成两个家庭对房屋的共有,必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三,服从业主大会或者业主委员会的决定,遵守管理规约。《物权法》第78条规定:业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人,享有业主权利时,亦承担相应义务,此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主,自然不能例外。第四,搞好机构建设,提高服务质量。政府应搞好政务公开,提高监管及服务质量,建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系,以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一,占有和合理使用的权利。承购人作为使用人,有权占有并按住房的用途进行合理使用,但不得破坏住房结构或使住房功能受损,也不得擅自出租或出借所购经济适用住房,否则有违该制度之初衷。第二,行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权,其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。[4](P.166)承购人作为共有人,具体占有和使用经济适用住房,有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权,但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时,应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。[7](P.81)
第三,购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任,充分发挥住房保障功能,“尊重人们追求财富的进取心”。[8](P.715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力,待其经济条件好转时,鼓励承购人购买政府份额获得全产权,同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请,一般来讲政府都应允许,除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四,依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购,也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成,以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力,应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承,也可遗赠给他人,但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权,则有待政府批准,不符合经济适用住房保障条件的,只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外,应参照英国的共有产权住房制度,允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。[1](P.72)这是因为随着家庭成员情况的变化,比如小孩上大学后有一房间空出,承购人将该空余的房间出租给他人居住,既能给别人带来便利,又可以给自己带来收益,符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所,拟将经济适用住房全部出租,则应重新核查其购买资格,由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一,交纳物业管理费。《物权法》第98条规定:对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担。就实际而言,政府出资但没有直接占有、使用房屋,承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费,将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担,应属公平。因此,物业管理费应当由承购人交纳。第二,正确使用住房,负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用,不得改变住房用途和结构,不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定:“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外,房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付,而专有部分的维修,承购人作为具体使用者,当然自己负担。第三,服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管,并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中,在房屋处于危险之虞时,以及出现需要重大维修等情形时,应当及时向政府报告。第四,服从业主大会或者业主委员会的决定,遵守管理规约。承购人作为业主,承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定:“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者,作为共有产权人,当建筑物发生脱落造成他人损害时,应当共同承担责任,根据《物权法》第102条之规定,当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用,搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定:“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任”。因此,当政府作为经济适用住房的建设单位,当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时,政府将所建经济适用住房销售给承购人,对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时,承购人应对该他人负损害赔偿责任,同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳,故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究,第一,在房屋还未销售给承购人,政府作为所有人时,应由政府交纳,而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后,作为部分产权人之承购人占有和使用住房,由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言,承购人交纳物管费,对住房的价值维持是有积极意义的。第二,经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭,生活尚且困难,拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的),会使小区物业管理得以正常运行,实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定:“因共有的不动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”有人认为,在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房,应按民事法律关系来分配法律责任,而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制,否则就是对法制的破坏,必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此,政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任,而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4.关于风险承担问题。由于不可抗力,比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损,应根据按份共有规则,各自承担所受损失,自无疑义。
 (六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定:共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。 第24条规定:房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定:按份共有人对共有的不动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。因此,在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题,也应在政府与个人之间的协议中明确。此外,《房屋登记办法》第25条规定:房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注:本文已在《西南民族大学学报》2011年第11期发表。

参 考 文 献

[1]秦虹.英国住房的共有产权制度[J],城乡建设,2007,(9).
[2]淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会专家发言摘要,中国经济时报,2010-03-10.
[3]叶锋.上海探索经济适用房共有产权模式[EB/OL].[2011-10-09]
http://news.sina.com.cn/c/2011-06-16/112122651747.shtml.
[4]梁慧星,陈华彬.物权法[M],北京:法律出版社,2007.
[5]马俊驹,余延满.民法原论[M],北京:法律出版社,2007.
[6] 贾广葆,马似鹏.共有产权:经济适用房的新模式[J],城市开发,2007(3).
[7]符启林.房地产法[M],北京:法律出版社,2004.
[8]孙宪忠.论物权法[M],北京:法律出版社,2001.
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[10]杨立新.共有权研究[M],北京:高等教育出版社,2003.
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[12]谢在全.民法物权(上) [M],北京:中国政法大学出版社,1999.
[13]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M],北京:法律出版社,1995.

作者介绍:蒋拯(1972-),男,布依族,贵州独山人,西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制),贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长;研究方向:物权法、房地产法。重庆,401120。