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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


　　“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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党世强律师电话：13791987812



民政部 等者协


民政部、中华全国新闻工作者协会关于“孺子牛”全国民政好新闻评选结果的通知
民政部、中华全国新闻工作者协会



各省、自治区、直辖市民政厅（局）及有关报社、电台、电视台、中央各有关新闻单位：
由民政部与中华全国新闻工作者协会联合举办的第三届“孺子牛”全国民政好新闻评选活动日前在北京揭晓。
这次评选活动从年初开始，得到了各新闻单位及民政厅（局）的大力支持和热烈响应。中央和二十五个省、自治区、直辖市近70家省级报社、电台、电视台共推荐了260件作品参加评选。
由全国新闻工作者协会、新华社、人民日报、中央电视台、中央人民广播电台、民政部办公厅等有关专家、学者及主管部门组成的评委会，对参评稿件进行了认真的评议。经过初评、复评和总评，共评出获奖民政好新闻120篇（条），其中一等奖20篇（条），二等奖30篇（条）
，三等奖70篇（条）。我们认为，此次评选结果体现了公正的原则，既注意到了稿件的质量和其产生的社会影响，又照顾到了方方面面。
评选民政好新闻是对民政工作新闻报导的一次检阅。开展这次活动，旨在进一步加强对民政工作的新闻报导和宣传，增进社会对民政工作的了解、关心和支持，推动和促进民政事业的改革和发展。评选出来的120篇获奖作品，具有很高的质量，题材新颖、内容丰富、形式活泼，既有
消息报道、评论，又有通讯、特写、专访、记实，涉及的社会面很广，具有一定的深度，充分体现了民政工作多元性、社会性和群众性的特点。同时，还从不同的方面和不同的角度，反映了民政部门积极探索，立志改革所取得的成绩和经验，讴歌了民政战线干部职工热爱社会主义、无私奉
献、不讲索取的“孺子牛”精神，为全国树立了一批先进典型，对民政部门广大干部职工勤奋工作、勇于进取是一个很大的鼓舞。例如：《三十二年“孺子牛”》（人民日报）、《好军嫂—韩素云系列报道》（羊城晚报）、《同呼吸共命运心连心》（解放军报）、《民政厅寻找部门工作在

全国的位置》（宁夏日报）、《腾飞的中国福利企业》（新华社）、《民政部长谈民政工作》（中央电台）、《特殊聚会》（中央电视台）等获奖作品，在讴歌民政战线的先进模范人物、宣传民政部门贯彻党的一系列方针政策、推动各项民政事业的改革，促进社会主义物质文明和精神文明
建设方面，都产生了良好的社会影响。应该说，多年来民政工作在改革中取得的一些成就，既有自身努力的结果，又与新闻战线上的同志们的积极配合和大力支持分不开。广大新闻战线的同志们和有志于民政宣传工作的同志们为发展我国的民政事业所付出的辛勤劳动，全国民政战线的广大
干部职工是不会忘记的。
在今后民政工作的改革和发展中，民政宣传工作的任务仍很艰巨。因此，我们仍然需要得到新闻宣传部门的积极配合和大力支持。我们除了要加强和重视自身的宣传工作外，还希望各新闻单位进一步加强对民政工作的宣传报道工作，为促进我国民政事业的发展写出更多的优秀作品来，
把民政宣传工作提高到一个新的水平。
今后，“孺子牛”民政好新闻评选活动将继续开展下去，请各新闻单位积极参加。



1995年10月13日