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商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。


浙江省龙泉市人民政府


龙泉市城乡困难人员医疗救助暂行办法


龙政发〔2005〕57号






各乡镇人民政府、街道办事处,市政府直属各单位：

《龙泉市城乡困难人员医疗救助暂行办法》已经市政府第二十二次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。



二OO五年十月十日



龙泉市城乡困难人员医疗救助暂行办法



第一章 总则

第一条 为逐步解决城乡居民因病致贫、因病返贫问题，进一步完善我市社会保障救助制度，根据《浙江省人民政府关于加快建立和完善医疗救助制度的通知》（浙政发[2004]28号），结合我市实际，特制订本办法。

第二条 本办法所称医疗救助是指对因大病医疗影响家庭基本生活的城乡困难居民，给予一定的医疗补助。

第三条 医疗救助遵循以下原则：

(一)救助水平与经济社会发展水平相适应的原则；

(二)专款专用，量入为出，收支平衡的原则；

(三)坚持公正、公平、公开的原则。

第二章 救助对象

第四条 户籍在本市范围内的下列人员为社会医疗救助对象：

(一)城乡最低生活保障对象；

(二)农村五保对象和城镇“三无”人员；

(三)重点优抚对象；

(四)特困残疾人员或其他特殊困难家庭人员；

(五)已参加新型农村合作医疗和城镇基本医疗保险因住院或患重大疾病门诊治疗的费用造成家庭基本生活困难的人员。

第三章 救助标准

第五条 社会医疗救助对象所发生的医疗费用，在扣除各类医疗保险（包括商业保险）已报支部分或单位报销及赔偿部分之后，年度内（1月1日至12月31日）累计医疗费用自负部分金额较大，影响家庭基本生活的，分不同情况按下列标准实施医疗救助：

（一）第四条（一）至（三）项的社会医疗救助对象所发生的医院医疗费用（含特殊病种门诊医疗费用）经扣除后，自付超过2000元以上的部分，按下列比例给予救助：

1、2001元—10000元部分救助20%；

2、10001元—20000元部分救助25%；

3、20001元以上部分救助30%；

全年每户救助累计额度不超过10000元。

（二）第四条第（四）项的社会医疗救助对象，根据困难情况给予适当救助；

（三）第四条第（五）项的社会医疗救助对象所发生的医疗费用经扣除后，自付超过20000元以上的部分，按20%标准救助。全年每户累计救助额度不超过10000元。

第四章 救助范围

第五条 申请救助的医疗费用认定：已参加城镇职工基本医疗保险的救助对象，参照《龙泉市城镇职工基本医疗保险暂行办法》的规定执行；其他人员参照《龙泉市新型农村合作医疗暂行办法》的规定执行。

第六条 下列情形不属社会医疗救助范围：（一）违法犯罪、民事纠纷、第三者责任事故；（二）打架斗殴、自杀自残；（三）交通事故、工伤事故、医疗事故；（四）吸毒、酗酒；（五）变性、整容、矫形、美容、镶牙、配镜、保健等非疾病治疗项目；（六）自购药品、在非定点医疗机构就医、出国及赴港澳台地区期间发生的医疗费用；（七）法律法规规定的其他情形。

第七条 本办法第四条第（五）项中的重大疾病是指：再生障碍性贫血；恶性肿瘤的放疗化疗；慢性肾功能衰竭的血液透析治疗；器官移植术后抗免疫排斥药物治疗；晚期慢性重症肝炎。

第五章 救助程序

第八条 申请程序。符合救助条件的困难人员须持身份证、户籍证明、《低保证》、《残疾证》、《重点优抚对象保障证》、医疗费用收费收据、费用汇总清单及出院记录单原件（已参加新型农村合作医疗和城镇基本医疗保险的人员只需提供相关部门的结报证明，商业保险和本单位报销后不能提供原件的，须在复印件上加盖该原件保存单位业务专用章及核对无异章）和其他相关证明，在本年度的十二月底前向所在乡镇（街道）提出书面申请，填写医疗救助申请表。

第九条 初审程序。乡镇（街道）应采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的医疗支出和家庭经济状况等有关材料进行调查核实，对符合条件的委托村委会、社区居委会张榜公示七天，公示无异议，报市医疗救助办公室审核。

第十条 审批程序。市医疗救助办公室对乡镇（街道）上报的申请救助对象的相关材料进行复核，符合医疗救助条件的，其医疗费用由市医保处和新型农村合作医疗办公室核准，市医疗救助办公室根据核准情况予以审批，并将批准意见通知乡镇（街道）；不符合医疗救助条件的，将有关材料退回乡镇（街道）。

第十一条 资金发放。医疗救助金由乡镇（街道）负责发放。

第六章 资金来源和管理

第十二条 市财政每年根据财力情况安排医疗救助资金（不低于人均3元），列入年度财政预算。

第十三条 市残疾人保障金、红十字会捐款、慈善总会捐款、其他社会捐款等每年要适当列支部分资金用于社会医疗救助。

第十四条 社会医疗救助资金纳入财政专户管理，专款专用。

第十五条 对救助资金使用不当、贪污、挪用的单位和工作人员，除追回经济损失外，还要视情节轻重，给予党纪、政纪处分。触犯刑律的，依法追究刑事责任。医疗救助对象在申请医疗救助过程中有弄虚作假行为的，一经查实，除对已享受的医疗救助金如数追回外，并在市医疗救助办公室备案，两年内不得再享受医疗救助。

第七章 机构设置和职责

第十六条 成立以市分管领导为组长的市城乡困难对象医疗救助领导小组，成员由民政局、财政局、人事劳动社会保障局、卫生局、总工会、残联、审计局等部门负责人组成，负责全市医疗救助工作的领导和组织协调。领导小组下设办公室（简称市医疗救助办公室），办公室设在市民政局，负责医疗救助的日常工作。并建立由领导小组成员单位负责人参加的医疗救助联席会议制度，讨论决定医疗救助实施过程中出现的重大事项。

第十七条 社会医疗救助机构有关单位的职责

（一）市民政局负责做好医疗救助工作的管理，并具体负责救助对象的资格审批，医疗救助资金的管理、审核和发放工作。

（二）市财政局负责救助资金的预算安排、管理和使用情况的监督。

（三）市人事劳动社会保障局负责对已参加城镇职工医疗保险救助对象医疗费用的审核。

（四）市卫生局负责做好除城镇职工医疗保险对象外的救助对象的医疗费用审核工作。

（五）市残联、红十字会、慈善总会等社会团体要协助筹措医疗救助资金，支持医疗救助工作。

（六）市审计局负责医疗救助资金的审计监督，确保资金的合理利用。

（七）乡镇（街道）负责社会医疗救助对象的受理、初审、上报，对有关情况进行调查公示，并做好医疗救助资金的发放及其他工作。

第八章 附则

第十八条 本办法所指的定点医疗机构参照城镇职工医疗保险和新型农村合作医疗暂行办法执行。

第十九条 本办法由市民政局负责解释。

第二十条 本办法自二OO五年十一月一日起施行。