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当事人可否以转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑转让的规定？

朱龙岗


案件事实：

　　2004年5月3日，被告与原告签订了《土地转让协议》，约定由被告将其位于**县**镇**村三社5517平方米土地及地上建筑物33间转让给原告，转让价款70万元（其中土地作价46万元，建筑物作价24万元），过户手续由被告办理。协议签订后，原告当日支付给被告定金20万元。由于**县国土局停办**镇的过户登记，鉴于此，双方于2004年7月10日签订补充协议，约定原土地转让协议继续有效，时间和交款方式上有所变动：1、由原告再支付15.2万元给被告，待可以办理过户手续时7日内双方配合办理，原告在六个月内将余款付给被告；2、现在和办理过户手续期间，双方无权将土地作其他用途，如政府政策变动，双方均不算违约。当日原告支付给被告15.2万元，余款35.2万元未付。此后，因***国土局对**镇规划区继续实行封户，并一直停办**镇土地使用权转让变更登记手续，被告未能办理过户手续。2006年7月1日、7月3日原告书面通知被告履行协议，被告在通知上签字答复：“本土地本人自己搞生产用，现不能处理”。原告据此认定被告违约，遂提起诉讼，请求判决被告履行协议。



　　一审及二审法院认定：



　　原审法院认定“因地上建筑物系临时建筑，故本案系因转让土地使用权引起地上建筑物一并转让，而非转让地上建筑物引起的土地使用权一并转让，本案性质应为土地使用权转让纠纷而非房地产转让纠纷，不适用《城市房地产管理法》第三十八条第二款：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书的规定。”二审法院认定“依据被告与原告所签协议的名称和协议内容，表明双方签订协议的目的主要是土地使用权的转让，而房屋系随土地使用权的转让而转让，故原审法院确定本案系土地使用权转让合同纠纷正确。”

　　笔者认为，法院的认定是对《房地产管理法》的歪曲理解，适用法律严重错误，理由如下：



　　第一、双方当事人在《土地转让协议》中明确约定被告转让的标的物既包括土地，也包括土地上的砖木小青瓦房，其中土地面积5517?，作价460000元；砖木小青瓦房约2000?，计三十三间半作价240000元。

　　第二、法院显然混淆了房地产的概念，所谓房地产，即是房产和地产的综合体，《城市房地产管理法》中的房地产，既包括建筑物所有权，也包括建筑物下的土地使用权；如果土地使用权的转让牵涉到地上建筑物，根据房随地转的原则，建筑物也随土地使用权同时转让，因为转让的标的包括土地使用权及建筑物所有权，故其应受《城市房地产管理法》的管辖。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院1990年颁布实施的，其效力阶位上属于行政法规，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会1994制订通过的，其效力阶位为法律，在适用上应遵循上位法优先于下位法的原则；在《城市房地产管理法》实施之前，国家并没有一个统一的房地产法律，《暂行条例》只是针对国有土地使用权出让和转让做出暂时性规定，而《城市房地产管理法》是我国是目前最完备的、全面调整房地产关系效力层次最高的规范性文件，《暂行条例》没有被房地产管理法改变或取代的部分依然有效，其与《房地产管理法》相冲突的部分则不再有效。《城市房地产管理法》作为一个统一的管理房地产关系的法律，不仅适用于建筑物的转让，也适用于土地使用权的转让。至于土地上是否有建筑物，无论建筑物合法还是非法，其都属于客观事实，需要结合协议签订时土地使用状态做出客观判断，而不能仅仅基于当事人的约定。事实上，在二审判决之后本案所涉土地上的建筑物都还没有拆除，故本案应适用《房地产管理法》规定。

　　第三、认定是否属于房地产纠纷，不应该只看协议的标题，还应综合协议内容及性质整体认定。本案中，地上房屋的建筑面积是土地的三分之一还多，建筑物转让价格也超过了土地转让价格的二分之一，如果当事人仅仅约定转让土地使用权，那地上建筑物转让面积和转让价格的约定就没有了合同上的依据。当事人之间是否就地上建筑物转让达成协议，需要依照合同的内容进行确定，在法律上，转让的方式主要有买卖、赠与或其他方式，本案当事人转让方式属于买卖，根据合同法的规定，买卖合同的一般条款为：1）当事人的姓名和住所，本协议的当事人就是原告和被告；2）标的，本案的标的即为当事人在协议第二项约定的砖木小青瓦房的所有权；3）数量，本案第二条约定砖木小青瓦房数量计三十三间半，面积约2000?；4）价款，协议约定小青瓦房作价240000元；5）履行期限，即是补充协议第二条约定的待可以办理过户手续之时；6）履行方式，即协议第五条约定被告即甲方收到第二次付款后及时办理过户手续并交给乙方，并于70天内搬出此院并交付给乙方，其中前者为国有土地使用权转让的履行方式，后者为地上建筑物交付的履行方式；7）违约责任，即协议第七条约定如任何一方违约，违约方赔偿对方协议成交额的百分之五十作为对方的损失。综上，当事人签订的协议符合建筑物买卖合同内容所有必备要件，并经双方签字，房屋转让合同依法成立，故本案应定性为房地产转让纠纷，而非单独的土地使用权转让纠纷。

　　第四、无论本案属于所谓的土地使用权转让纠纷，即属于《暂行条例》第二十三条的情形，土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让，还是《房地产管理法》中规定的房地产转让纠纷，因为都牵涉到地上建筑物的转让，故不能因为《暂行条例》第二十三条的规定而排除《城市房地产管理法》第三十八条第二款即转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书”法律上的强制性规定的适用。暂行条例第二十三条虽然规定了房随地走的原则，但也仅仅是规定了地上建筑物有所有权时才随土地一起转让。在地上建筑物没有取得所有权时法律后果如何，暂行条例没有明确规定，而后来实施的房地产管理法对此做出了补充性规定。因为在法律上房屋产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证，而临时建筑，违章建筑是无法取得所有权的，故当地上建筑物没有取得所有权时，依照房地产管理法第三十八条第二款的强制性规定，以及城市房屋权属登记管理办法第二十三条的禁止性规定，依法不能转让。否则，当事人完全可以通过转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑、临时建筑转让的规定，《房地产管理法》沦为一纸空文。此外，本案中的地上建筑物，也不属于临时建筑物，根据《建制镇规划建设管理办法》第十七条规定，在建制镇规划区内建临时建筑，必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。被告的地上建筑物既没有经过**镇建设行政主管部门的批准，并且建成后直到现在也没有拆除。故应当认定为违章建筑，而根据房地产管理法第三十八条第二款规定，违章建筑因为无法取得房屋所有权证书，故法定不能转让。根据《合同法》第五十二条规定，合同违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。原告与被告签订的土地转让协议及补充协议，因违反法律强制规定，故自始无效。

　　结论：

　　本案是发生在成都的一个真实案例，其实案件事实十分简单，法律关系也很清楚，但一审、二审法院为什么会在法律的适用上引发这么大的争议呢？我认为原因有二，第一、法院在审理房地产纠纷案件中，如果转让合同的效力存在争议，法院一般基于诚实信用原则和为了惩罚失信的转让方而促使合同生效，法院的出发点固然可道，但当社会利益和诚实信用原则发生冲突的时候，社会利益应优先受到保护。房地产管理法之所以禁止违章建筑物转让，不只是为了维护受让人的合法权益，更是为了维护不特定的社会公众免于违章建筑物潜在的侵害，其具有公法性质；而转让合同则具有相对性，诚实信用原则的适用为了维护合同相对方的预期利益不受损害，其适用依赖于合同的约定，合同具有私法性质。私法行为的原则是当事人可以任意约定，但当事人之间的约定极有可能损害国家、社会或他人的利益，正是基于此公法才应运而生，并规定违法公法强制性规定的私法行为无效，可见诚实信用原则的适用也有相对性和局限性，其以不超越法律强制规定为限。第二，法院审判暗箱操作的情况依然存在，在某些地方甚至到了明目张胆的地步！司法腐败不铲除，类似颠倒黑白、指鹿为马的判决只会屡禁不止。





国务院国有资产监督管理委员会


关于印发《国务院国有资产监督管理委员会行业协会换届选举暂行办法》的通知


各委管协会：

　　为规范委管协会的换届选举工作，加强协会民主建设和民主管理，促进协会规范健康发展，根据《社会团体登记管理条例》（国务院令第250号）、《国务院办公厅关于加快推进行业协会商会改革和发展的若干意见》（国办发〔2007〕36号）和民政部有关规定，特制定《国务院国有资产监督管理委员会行业协会换届选举暂行办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　国务院国有资产监督管理委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　 二○一○年十月十五日


国务院国有资产监督管理委员会行业协会换届选举暂行办法

第一章　总则

　　第一条　为规范国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）负责联系的行业协会(以下简称协会)换届选举工作，加强协会民主建设和民主管理，促进协会健康发展，根据《社会团体登记管理条例》（国务院令第250号）、《国务院办公厅关于加快推进行业协会商会改革和发展的若干意见》（国办发〔2007〕36号）和民政部有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于国资委直接联系的协会（简称直管协会）和国资委委托直管协会代为联系的协会（简称代管协会）的理事、常务理事和负责人的换届选举。

　　本办法所称负责人是指协会理事长（会长）、副理事长（副会长）、秘书长。

　　第三条　协会换届选举应当遵循“公开、民主、规范”的工作原则，并按照规定或批准的期限进行。

　　第四条　依照职责分工和管理权限，国资委负责直管协会换届选举工作的审查、指导和监督，直管协会负责代管协会换届选举工作的审查、指导和监督。

第二章　换届选举的组织筹备

　　第五条　协会理事会（或常务理事会）负责换届选举的组织筹备工作。协会应当成立换届选举筹备工作组，提前半年以上开始落实换届选举的各项筹备工作。

　　第六条　换届选举筹备工作组应在充分征求会员意见的基础上，研究提出换届选举方案，提交理事会（或常务理事会）审议通过后，按程序报批实施。

　　第七条　筹备换届选举应当根据会员数量的多少，确定召开会员大会或会员代表大会。会员数量少于500个的，原则上可以直接召开会员大会；会员数量多于500个的，原则上应当选举会员代表，召开会员代表大会。会员代表的资格条件、产生办法等由理事会（或常务理事会）依据协会章程规定制定。

　　第八条　协会制订换届选举方案时，对拟推荐的协会理事、常务理事、负责人人数应根据会员数量，并遵循以下原则进行科学合理的确定：

　　（一）理事人数原则上控制在会员数量的30%以内；会员数量较少且团体会员所占比重较大的协会，理事人数可以适当放宽，但最多不得超过会员数量的50%。

　　（二）常务理事人数不得超过理事人数的三分之一。理事人数少于50人的，原则上不设立常务理事会。

　　（三）负责人人数原则上不得超过常务理事人数的三分之一（不设常务理事会的协会，负责人人数原则上不得超过理事人数的四分之一），驻会专职负责人人数原则上不得超过9人，不驻会负责人人数原则上不得超过30人。

　　第九条　拟推荐的协会负责人人选应当符合中组部、民政部有关规定，最高任职年龄不得超过70周岁，连任最长不得超过两届。

　　第十条　协会应当按照职责分工和管理权限，在换届选举两个月前将换届选举方案报送国资委或者直管协会。报送的主要内容包括：会议名称、届次、形式（会员大会、会员代表大会、理事会）、议程；选举形式（等额选举、差额选举）；参会会员或会员代表人数；候选理事、常务理事数量、姓名及其所在单位名称、职务；负责人候选人选的提名和产生办法及其姓名、年龄、任期届数、简历等。

　　第十一条　直管协会的换届选举方案经国资委审查批复后，按规定程序进行选举；代管协会的换届选举方案经直管协会审查批复后，按规定程序进行选举。换届选举方案未获批复之前，协会不得正式印发换届选举会议通知。

第三章　换届选举的方式和程序

　　第十二条　协会换届选举应分别召开会员大会（会员代表大会）、理事会。不得采用通讯方式召开换届选举会议。

　　会员大会（或会员代表大会）选举产生理事。理事会选举产生常务理事、负责人。鼓励常务理事、负责人通过会员大会（会员代表大会）选举产生。

　　第十三条　会员大会（或会员代表大会）必须有三分之二以上会员（会员代表）出席方可召开。理事会必须有三分之二以上理事出席方可召开。

　　第十四条　协会换届选举一律采用无记名投票方式进行。有条件的协会也可以采用电子表决器即时显示选举结果的方式进行。

　　第十五条　协会换届选举理事、常务理事、负责人可以实行等额选举，也可以实行差额选举，鼓励实行差额选举。

　　第十六条　理事应获得有选举权的到会会员（或会员代表）二分之一以上赞成票方可当选；常务理事、协会负责人应获得有选举权的到会理事三分之二以上赞成票方可当选。

　　第十七条　协会换届选举应当制作选票，选票须载明会议名称、届次、形式（会员大会、会员代表大会、理事会）以及选举形式（等额选举、差额选举）、被选举人姓名和选举意见（赞成、反对、弃权）等内容。

　　第十八条　换届选举大会需设总监票人一人、监票人若干人、计票人若干人。总监票人、监票人的人选应当在候选单位（或人员）之外的单位（或人员）中选定。

　　第十九条　协会换届选举应当按照以下程序进行：

　　（一）大会主持人向大会报告选举办法和总监票人、监票人、计票人名单，并提交大会表决通过。

　　（二）总监票人负责组织清点确认有选举权的到会人数并向大会报告有选举权的应到人数和实到人数，确认会议召开有效。

　　（三）大会主持人向大会宣布候选人产生原则、条件、办法及候选名额、名单等。

　　（四）监票人当场检查票箱并组织分发选票。总监票人向大会说明填写选票的注意事项。

　　（五）选举人按照规定要求填写选票、进行投票。选举人可以对候选人填写赞成、反对、弃权意见，也可以另选他人，但所选实际人数不得超过规定的应选人数。

　　（六）投票结束后，由总监票人、监票人进行验票、点票，计票人进行计票。

　　（七）计票完毕，由总监票人履行确认和签字手续，并提交大会主持人当场宣布选举结果。

　　第二十条　国资委应当派人参加直管协会换届选举大会，并进行监督指导；直管协会应当派人参加代管协会换届选举大会，并进行监督指导。

第四章　换届选举结果的登记备案

　　第二十一条　直管协会应在换届选举结束后30日之内将所需登记备案材料报送国资委；代管协会应在换届选举结束后30日之内将所需登记备案材料报送直管协会。直管协会自收到代管协会登记备案材料之日起30日之内完成审查，并将符合规定要求的登记备案材料报送国资委。国资委自收到有关登记备案材料之日起30日之内完成审查并出具意见后，将材料退直管协会，由直管协会（或转退代管协会）自行报民政部进行登记备案。

　　第二十二条　登记备案材料包括：备案申请、会议纪要、协会负责人变更申请表、协会负责人备案表。其中，会议纪要须载明：会议名称、时间、地点、形式（会员大会、会员代表大会、理事会）；选举形式（等额选举、差额选举）、实有会员数量、应到人数、实到人数；发出票数、收回票数、有效票数；监票人、计票人名单；选举产生的理事、常务理事、理事长（会长）、副理事长（副会长）、秘书长名单及其得票数。会议纪要应当由协会理事长（会长）或者法定代表人签名并加盖协会公章。

第五章　其他事项

　　第二十三条　特殊情况下，届中确需调整理事，可以由理事会通过无记名投票表决方式进行调整，但调整人数不得突破规定的总名额数量，且不得超过规定的总名额数量的三分之一。

　　届中确需调整常务理事、负责人，参照调整理事的规定执行。其中调整负责人，应按照本办法的规定履行调整方案的报审和调整后的登记备案手续。

　　第二十四条　实行骨干企业轮值理事长（会长）的协会，可以按照协会章程规定或者会员大会（或会员代表大会）的决议进行选举，一次性选出本届轮值的几位理事长（会长），并按规定进行备案。

　　秘书长采用聘任制的，由理事会聘任，但应按规定履行聘前报审和聘后备案手续。

　　第二十五条　不属国资委主管但由直管协会代管人、财、物事项的协会，可参照执行本办法。

第六章　附　则

　　第二十六条　本办法规定的内容，民政部另有规定的，从其规定。

　　第二十七条　本办法由国资委行业协会联系办公室负责解释。

　　第二十八条　本办法自公布之日起施行。