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关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 05:01:41  浏览:8208   来源:法律资料网
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关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

安徽省淮南市人民政府


关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

淮府[2005]81号

凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《淮南市住宅区物业管理办法》已经市政府第86次市长办公会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

二OO五年八月三日

淮南市住宅区物业管理办法

第一章 总 则

  第一条 为实现建设和谐淮南的宏伟目标,让全市人民安居乐业,按照“以人为本、为民服务、明确职责、强化管理、科学发展”的要求,根据国家有关法律、法规,制定本办法。
  第二条 本办法所称住宅区物业管理,是指对以住宅为主的生活小区(含组团)进行综合全面管理,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活居住环境。
  第三条 市、县(区)房地产行政主管部门是住宅区物业管理的主管部门。街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。
  社居委、业主大会、业主委员会、物业管理企业(单位)应当依照各自职责,互相支持和配合,做好住宅区物业管理工作。
  第四条 住宅区物业管理应当遵循以下原则:依法行事与权责分明的原则;业主自律与专业化的物业管理相结合的原则;服务与收费相一致的原则;业主与物业管理企业权利和义务相对等的原则;属地管理与行业管理相结合的原则;统一管理与公平竞争的原则。
  第五条 住宅区管理服务基本要求:配套设施齐全,方便人民生活;管理行为规范,服务主动热情;设施设备完好,日常维护及时;道路平整无坑,车辆人行安全;绿化不露黄土,花草木无枯萎;垃圾按时清运,环境整洁美观;社区文化丰富,业主关系融洽;安全设施完好,公共秩序井然。

第二章 业主享有的权利

  第六条 卫生保洁服务。
  小区主、次干道每日有专人清扫,全天保洁,生活垃圾日产日清;绿化带、花坛无杂草、弃物,定期杀虫灭鼠;清扫楼梯及擦扶手每周不少于一次。
  第七条 绿化美化亮化服务。
  (一)新建住宅区的绿化、亮化由开发建设单位按规划建设,交物业管理企业管理。
  (二)老住宅区,道路两侧和花坛不露黄土,道路平整、硬化、无坑槽。物业费中含有亮化费用或已收取亮化费用的,路灯、楼道灯要保证亮灯时间每天不少于八小时,并保证亮化设施完好。
  第八条 公共秩序维护服务。
  (一)实行物业管理且服务标准达到一级以上的住宅区,主出人口要实行24小时值守,小区重点部位每2至3小时巡视一次。
  (二)未实行物业管理的住宅区,原产权单位要从人员、资金方面予以保证,做好小区的安全保卫工作。
  (三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处协调、组织做好看楼护院工作。
  (四)公安部门要利用“警灯闪烁”工程,加强对住宅区重点时段的巡逻,做到无一住宅区遗漏,减少各类案件的发生。
  (五)物价部门在核定物业费时,要充分考虑公共秩序维护费用,保障公共秩序维护服务。
  第九条 物业共用部位、共用设施设备日常维护服务。
  (一)保修期以内的,由开发建设单位负责维修。
  (二)保修期以外的,根据《淮南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》,大修、更新和改造时,可使用维修基金,由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审核,业主大会同意后实施;中、小修由业主和使用人负责,物业管理企业现场协调。
  (三)物业管理企业(单位)要保证小区共用部位和共用设施设备的日常运行维护及环卫设施基本完好,窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞一次。维护费用,实行物业管理的,由物业管理企业负责;未实行物业管理的,由原产权单位负责;散居户由全体业主负责。
  第十条 室内自用部位维修服务。
  业主自用部位的维修,可请物业管理企业或市物业管理便民服务中心及相关单位进行有偿维修服务,费用由业主负担。
  第十一条 水、电、气、暖、通讯、有线电视等保障服务。
  凡业主按时足额交纳上述服务费用的,要保证上述服务项目正常使用,严禁随意中止上述服务,因故确需中止的,要事先告知业主。
  第十二条 社区文体活动服务。
  所有物业管理企业(单位)每年集中组织开展健康向上社区文体活动不少于一次。实行物业管理的住宅区,要按小区的不同服务等级开展好小区的文化活动。

第三章 业主应尽的义务

  第十三条 自觉遵守住宅区各项管理规定和业主公约,积极主动参与业主大会和业主委员会组建工作,配合支持物业管理企业按照业主公约、物业服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
  第十四条 自觉维护小区的公共卫生,不随意倾倒生活、建筑等各类垃圾。生活垃圾进行袋装,按要求处理;因装饰、装修产生的渣土、弃土、弃料等建筑垃圾,由物业管理企业(单位)向市容行政主管部门申报,按规定清运处理。
  第十五条 自觉保护小区的绿化,不损坏小区绿地和花草树木,不在小区内刨土种莱,不改变绿化的统一布局。
  第十六条 自觉维护小区的公共秩序,禁止堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质。
  除规划外,不得在小区内设置娱乐、餐饮等场所;小区内施工及按规划建设的娱乐、餐饮等场所,施工及营业时间不得超过晚上十点,以免影响他人休息。
  有条件的住宅区,车辆按规定做到入库或进入停车场;没有条件的,按照管理单位指定位置停放,不得随意停放;不得在楼梯间内堆放杂物和停放自行车。
  第十七条 自觉按约定或物价部门核定的标准交纳物业管理服务费及水、电、气、暖、有线电视、电话等费用。如对服务不满意,可向主管部门投诉或向法院起诉,个人不得以任何理由拒交物业管理费用。
  第十八条 自觉爱护小区公共设施设备,不得有意损坏;对人为损坏的,由责任人照价赔偿。
  第十九条 严禁私自拆改房屋结构,按规定进行室内装饰装修。装饰装修要服从物业管理企业(单位)管理,装饰、装修开工前,应当告知物业管理企业(单位),并与之签订装饰装修管理服务协议,明确双方的权利、义务和违约责任。
  第二十条 住宅区内严禁擅自改变房屋用途,严禁乱搭乱建。
  第二十一条 不在小区内随意摆摊设点。经业主大会同意并报有关部门批准设立的摊点,要服从管理单位的管理,定时、定点经营,搞好摊点区的环境卫生,维护摊点区的秩序。

第四章 责任区分

  第二十二条 物业管理与收费责任。
  (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业 (单位)要按服务等级标准搞好小区服务与管理,按质价相符的原则,依据服务合同和有关规定收取相应的费用,并实行服务与收费公示制度。私自增设收费项目或只收费不管理或多收费少管理等侵害业主利益的行为,物价和房地产行政主管部门要严肃查处。
  (二)未实行物业管理的住宅区,具体收费项目及收费标准由原产权单位报物价部门审定。
  (三)无产权单位管理的住宅区,由物业所在地的街道办事处将收费项目和收费标准报物价部门审定。
  第二十三条 对拒不缴纳物业服务费的,物业管理企业(单位)可申请法院裁决。
  第二十四条 住宅区绿化、保洁、公共秩序维护责任。
  (一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业要做好小区的绿化、保洁及公共秩序维护。对长期管理不好、业主反映较大的住宅区,房地产行政主管部门要及时追究有关物业管理企业的责任。
  (二)未实行物业管理的住宅区,由原产权单位或建设单位负责维护小区的绿化、保洁及安全工作。
  (三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处负责协调、督促小区的绿化、保洁及看楼护院工作。
  (四)公安部门要对住宅区的安全工作进行指导、监督和管理,对管理单位报告的安全事故,要立即前往处理。
  第二十五条 水、电、气、暖、通信、有线电视等维修责任。
  供水、供电、供气等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任,接到主干线路的紧急报修电话后,要以最快速度赶赴现场抢修。
  第二十六条 对住宅区内破坏绿化,随意倾倒生活、建筑垃圾,产生噪声污染,随意摆摊设点、破坏市容环境等行为,有关单位要立即进行制止,并向市行政执法机关报告,由行政执法机关依照有关规定进行处罚。
  第二十七条 对不听劝阻,拆改房屋承重结构的,由市建设行政主管部门依法予以处罚。
  第二十八条 对侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,影响他人生活、工作的,由市房地产行政主管部门依照有关法规予以处罚。
  第二十九条 对在住宅区内堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质的,管理单位发现后,要立即制止,并向公安部门报告,由公安部门依法予以处罚。
  第三十条 业主大会是代表和维护管理区域内全体业主合法权益的群众自律组织。全市2万平方米以上的住宅小区(组团)原则上都要成立业主大会,组建业主委员会。
  (一)新建住宅区符合下列条件之一的,可成立业主大会:
  1.入住率达到50%以上的;
  2.首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
  3.首批物业交付满3年的。
  (二)新建住宅区成立业主大会,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由建设单位牵头筹备业主大会。
  (三)老住宅区成立业主大会的,由业主代表、物业管理企业和社居委组成筹备组,由县区房地产行政主管部门牵头筹备业主大会。
  (四)县区房地产行政主管部门是业主委员会的管理部门,具体协调、处理业主委员会内部及其同物业企业之间的问题。
  第三十一条 新建住宅小区按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮南市物业管理招标投标管理暂行办法》规定,必须实行前期物业管理招投标;2万平方米以上的旧小区在选聘新的物业公司时,也要实行物业管理招投标。
  第三十二条 本办法自颁布之日起施行。


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公物安全秩序与交通安全秩序是两个独立的法律利益

刘建昆


  微博博友杨振侠说:“海口市授权由城管部门来管理人行道和道路泊车的地方立法有问题。首先与《交通法》相悖,再者审批权限应质疑。地方立法权省人大有权批准吗?在我国,连乡镇一级都有人大主席团,是否凡有人大机构的地方都可以单独立法?这是个问题。村庄还有村民委员会呢,上下一起单独立法,岂不乱了套?”

  这里涉及两个问题,一个是地方立法机构的“授权”问题,一个是谁该执行人行道和道路泊车执法的问题。博友王琳认为:“海口市人大是省会市人大,拥有地方立法权。但这里涉及到下位法与上位法的协调和统一问题。”但是实际上,“授权”只是一个表象,具体法益的保护才是问题的核心。

  公安交警关于道路泊车的管理是以交通安全秩序为执法目标的,即妨碍交通安全秩序的行为,才属于公安交警的职责范围;而城管执行的是公物警察权,即以行政执法手段保护城市公用设施的物质安全和利用秩序。城市公共设施的保护,虽然有时候与交通安全有关甚至重合,但是并不必然的与之相等同,也就是说,公物及其附着的法律利益,与交通安全秩序完全是不同的法律利益,一个是行政法公物法的调整范畴,一个是行政法一般警察权的调整范畴,《城市道路管理条例》与《交通安全法》虽然效力层次有所不同,但所调整的范围是交叉的,不应该存在所谓上位与下位的关系。

  两种法益,两个执法机关,本应由两种法律依据,这就要依据公物法法理,有关道路停车、泊车中涉及损毁路面、威胁地下管线安全、非法占用专属道路如盲道等的管理,应该单独立法,以便与交通安全秩序区别开来。科学的立法可以使其职责范围没有严重重叠;即便有管辖争议,也可以通过法律适用的基本原则(例如一事不再罚、重罚吸收轻罚等)解决管辖争议。但是我国的目前的公物立法现状是,公物立法十分不完善,因此各地纷纷延续旧的“相对集中行政处罚权”做法,将其他部门的法规“授权”给城管,而造成公物法与交通法的混淆,两种法益边界愈加混乱——这种所谓“授权”只能说情有可原,但是绝不是科学的和最好的选择。

二○一○年四月十五日


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刘建昆

石油天然气管道保护条例

国务院


中华人民共和国国务院令第313号

《石油天然气管道保护条例》已经2001年7月26日国务院第43次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理 朱镕基
二00一年八月二日


石油天然气管道保护条例


第一章 总则

第一条 为了保障石油(包括原油、成品油,下同)、天然气(含煤层气,下同)管道及其附属设施的安全运行,维护公共安全,制定本条例。

第二条 本条例适用于中华人民共和国境内输送石油、天然气的管道及其附属设施(以下简称管道设施)的保护。

输送石油、天然气的城市管网和石油化工企业厂区内部管网的保护不适用本条例。

第三条 本条例所称管道设施,包括:(一)输送石油、天然气的管道;(二)管道防腐保护设施,包括阴极保护站、阴极保护测试桩、阳极地床和杂散电流排流站;(三)管道水工防护构筑物、抗震设施、管堤、管桥及管道专用涵洞和隧道;(四)加压站、加热站、计量站、集油(气)站、输气站、配气站、处理场(站)、清管站、各类阀室(井)

及放空设施、油库、装卸栈桥及装卸场;(五)管道标志、标识和穿越公(铁)路检漏装置。

第四条 管道设施是重要的基础设施,受法律保护,任何单位和个人不得侵占、破坏、盗窃、哄抢。

任何单位和个人都有保护管道设施和管道输送的石油、天然气的义务。对于侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为,任何单位和个人都有权制止并向有关部门举报。

第五条 国务院经济贸易管理部门负责全国管道设施保护的监督管理工作;县级以上地方各级人民政府指定的部门负责对本行政区域内管道设施保护实施监督管理。

第六条 管道设施沿线地方各级人民政府,应当对沿线群众进行有关管道设施安全保护的宣传教育,并负责协调解决有关管道设施巡查、维修和事故抢修的临时用地、用工等事项。

第七条 管道设施沿线地方各级人民政府,应当加强对管道设施保护工作的组织领导,采取有效措施,保证管道设施安全,及时组织有关部门制止、查处本行政区域内发生的侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为。

管道设施沿线地方各级人民政府、有关部门及其工作人员,不得包庇、纵容侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为,不得阻挠、干预对侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为依法进行查处。

第八条 管道设施沿线各级公安机关负责依法查处破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的案件。

第九条 国家有关部门以及管道企业对维护管道设施安全做出突出贡献的单位和个人,给予奖励。


第二章 管道设施的保护

第十条 管道企业负责其管道设施的安全运行,并履行下列义务:(一)严格按照国家管道设施工程建设质量标准设计、施工和验收;(二)对管道外敷防腐绝缘层,并加设阴极保护装置;(三)管道建成后,设置永久性标志,并对易遭车辆碰撞和人畜破坏的局部管道采取防护措施,设置标志;(四)严格执行管道运输技术操作规程和安全规章制度;(五)对管道设施定期巡查,及时维修保养;(六)配合当地人民政府向管道设施沿线群众进行有关管道设施安全保护的宣传教育;(七)配合公安机关做好管道设施的安全保卫工作。

第十一条 管道设施发生事故时,管道企业应当及时组织抢修,任何单位和个人不得以任何方式阻挠、妨碍抢修工作。

第十二条 管道泄漏和排放的石油,由管道企业负责回收和处理,任何单位和个人不得据为己有。

第十三条 管道企业对其使用的经依法征用的土地,享有土地使用权,任何单位和个人不得非法侵占。当地农民在征得管道企业同意后,可以在征地范围内种植浅根农作物,但管道企业对在管道巡查、维护、事故抢修过程中造成农作物的损失,不予赔偿。

第十四条 管道企业可以根据需要配置专职护线员或者聘任兼职护线员。

第十五条 禁止任何单位和个人从事下列危及管道设施安全的活动:(一)移动、拆除、损坏管道设施以及为保护管道设施安全而设置的标志、标识;(二)在管道中心线两侧各5米范围内,取土、挖塘、修渠、修建养殖水场,排放腐蚀性物质,堆放大宗物资,采石、盖房、建温室、垒家畜棚圈、修筑其他建筑物、构筑物或者种植深根植物;(三)在管道中心线两侧或者管道设施场区外各50米范围内,爆破、开山和修筑大型建筑物、构筑物工程;(四)在埋地管道设施上方巡查便道上行驶机动车辆或者在地面管道设施、架空管道设施上行走;(五)危害管道设施安全的其他行为。

第十六条 在管道中心线两侧各50米至500米范围内进行爆破的,应当事先征得管道企业同意,在采取安全保护措施后方可进行。

第十七条 穿越河流的管道设施,由管道企业与河道、航道管理单位根据国家有关规定确定安全保护范围,并设置标志。

在依照前款确定的安全保护范围内,除在保障管道设施安全的条件下为防洪和航道通航而采取的疏浚作业外,不得修建码头,不得抛锚、拖锚、掏沙、挖泥、炸鱼、进行水下爆破或者可能危及管道设施安全的其他水下作业。


第三章 管道设施与其他建设工程相遇关系的处理

第十八条 管道企业应当将已建管道设施的有关资料和新建、改(扩)建管道设施规划或者计划报送当地规划主管部门;当地规划主管部门应当将管道设施的新建、改(扩)建计划纳入当地的总体规划。

前款规定的有关资料、规划或者计划依照法律、行政法规的规定需要报送当地其他有关主管部门的,管道企业应当依法报送。

第十九条 管道企业进行管道设施维修作业和建设保护工程时,管道穿越区域的有关单位和个人应当给予必要的协助。上述作业对有关单位或者个人的合法权益造成损失的,管道企业应当依法给予补偿。

第二十条 后建、改(扩)建的建设工程与已有的管道设施相遇而产生的管道设施保护问题,由后建、改(扩)

建的建设工程项目单位与管道企业协商解决。后建、改(扩)建的建设工程需要管道设施改线、搬迁或者增加防护设施的,所需费用由后建、改(扩)建的建设工程项目单位承担。

第二十一条 水利部门在制定防洪措施、修筑堤坝时,应当注意保护管道设施的安全;需要在管道设施通过的区域泄洪时,应当及时将泄洪量和泄洪时间通知管道企业。

第二十二条 建设跨(穿)越河道、河堤、航道的管道设施以及在河道中砌筑管道防护设施工程,必须符合国家防洪标准、通航标准。

第二十三条 任何单位在管道设施安全保护范围内进行下列施工时,应当事先通知管道企业,并采取相应的保护措施:(一)新建、改(扩)建铁路、公路、桥梁、河渠、架空电力线路;(二)埋设地下电(光)缆;(三)设置安全或者避雷接地体。


第四章 法律责任

第二十四条 违反本条例的规定,移动、拆除、损坏管道设施,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,对个人可以处1万元以下的罚款,对单位可以处10万元以下的罚款;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

第二十五条 违反本条例的规定,破坏管道设施或者盗窃、哄抢管道输送的石油、天然气,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由公安机关没收违法所得,违法所得1万元以上的,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,处2万元以下的罚款;违反治安管理规定的,依法给予治安管理处罚。

第二十六条 违反本条例的规定,在管道中心线两侧或者管道设施场区外各50米范围内爆破、开山和修筑大型建筑物、构筑物工程,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

第二十七条 违反本条例的规定,在管道设施安全保护范围内新建、改(扩)建铁路、公路、桥梁、河渠、架空电力线路,埋设地下电(光)缆,设置安全或者避雷接地体,事先未通知管道企业并采取相应的保护措施的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,处1万元以上5万元以下的罚款。

第二十八条 违反本条例的规定,阻挠、妨碍管道企业正常巡查、维护、抢修管道设施的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,对个人可以处2000元以下的罚款,对单位可以处5万元以下的罚款;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

第二十九条 违反本条例的规定,在管道中心线两侧各5米范围内取土、挖塘、修渠、修建养殖水场,排放腐蚀性物质,堆放大宗物资,采石、盖房、建温室、垒家畜棚圈、修筑其他建筑物、构筑物或者种植深根植物的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,对个人可以处2000元以下的罚款,对单位可以处5万元以下的罚款。

第三十条 有本条例第二十四条至第二十九条所列行为之一,造成管道设施破坏、损坏的,除依法给予行政处罚或者刑事处罚外,还应当依法承担赔偿责任。

第三十一条 管道企业违反本条例的规定,不履行管道设施安全运行义务,致使管道设施遭受损坏,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上地方人民政府指定的部门责令改正,处2万元以上10万元以下的罚款。

第三十二条 管道企业职工与他人相互勾结,破坏、盗窃管道设施和管道输送的石油、天然气,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依照本条例第二十五条的规定从重处罚。

第三十三条 地方人民政府或者有关部门不履行管道设施保护职责,致使本地区侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的活动长期得不到制止,造成严重后果的,对负责的主管人员和其他直接责任人员,根据情节轻重,依法给予记大过、降级或者撤职的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 国家机关工作人员有下列行为之一,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予降级、撤职直至开除公职的行政处分:(一)包庇、纵容侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为的;(二)向侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为的当事人通风报信,帮助其逃避查处的;(三)阻挠、干预有关部门依法对侵占、破坏、盗窃、哄抢管道设施和管道输送的石油、天然气以及其他危害管道设施安全的行为进行查处的。


第五章 附则

第三十五条 海上石油、天然气管道设施的保护,参照本条例的有关规定执行。

第三十六条 本条例自公布之日起施行。1989年3月12日国务院发布的《石油、天然气管道保护条例》同时废止。