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四川省泸州市人民政府


泸市府函〔2007〕81号



泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知



各区、县人民政府，市级各部门：

市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。







二○○七年七月十五日









泸州市物业服务收费管理办法

市物价局 市规划建设局



第一章 总 则



第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。



第二章 物业服务收费管理



第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。

第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。

第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。

第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。

第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。

第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。



第三章 物业服务项目和服务成本



第十四条 物业服务项目包括：

（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。

（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。

（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。

（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。

第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。

（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。

（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。

（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。　　

（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。

（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。



第四章 物业服务收费及计费形式



第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。

第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。

第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。



第五章 实 施



第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。

第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。

第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。



第六章 相关价格、收费管理



第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。

第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。

进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：

（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；

（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；

（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。



第七章 监督与检查



第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。

第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。

第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。



第八章 其 他



第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。

第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。




广东省质量技术监督局


广东省质量技术监督局政府信息依申请公开工作办法（试行）






　　（广东省质量技术监督局2008年10月24日以粤质监〔2008〕166号发布　自2008年11月1日起施行）


　　第一条　为做好政府信息依申请公开工作，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》（国务院令第492号）（以下简称《条例》），结合本局实际，制定本办法。

　　第二条　公民、法人或其他组织（以下统称申请人）根据自身生产、生活、科研等特殊需要向本局申请获取政府信息，适用本办法。

　　第三条　依申请公开政府信息应当坚持公正、公平、便民和分级受理、严格依法的原则。

　　第四条　政府信息公开申请受理机构设在局办公室，负责依法受理申请人向本局提出的获取政府信息公开申请。

　　第五条　申请人向本局申请获取政府信息的，应当采用书面形式（包括电子邮件、信函、传真等）；采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的工作人员代为填写政府信息公开申请。

　　通过电子邮件提出申请的，申请人应登陆省局政府网站（http：//www.gdqts.gov.cn）主页，填写电子版《广东省质量技术监督局政府信息公开申请表》，并发送至相关邮箱。

　　通过信函方式提出申请的，申请人应在信封左下角注明“政府信息公开申请”字样。

　　通过传真方式提出申请的，申请人应注明“政府信息公开申请”字样。

　　个人的申请应当包括下列内容：

　　（一）个人的姓名、证件名称和号码、联系方式等基本信息；

　　（二）申请公开的政府信息的内容描述；

　　（三）申请公开的政府信息的形式要求。

　　法人或其他组织的申请应当包括下列内容：

　　（一）法人或其他组织名称、法定代表人及联系方式等；

　　（二）申请公开的政府信息的内容描述；

　　（三）申请公开的政府信息的形式要求。

　　第六条　本局通过发放或提供网上下载服务等方式向申请人提供申请表的格式文本。

　　申请公开政府信息的公民存在阅读困难或者视听障碍的，本局为其提供必要的帮助。

　　第七条　认为申请人申请公开的政府信息涉及商业秘密、个人隐私，公开后可能损害第三方合法权益的，要书面征求第三方意见。第三方不同意公开的，不得公开。第三方在15个工作日内未作答复的，视作同意公开。

　　认为不公开可能对公共利益造成重大影响的，要依法予以公开，并将决定公开的政府信息的内容和理由书面告知第三方。

　　第八条　工作人员收到申请人的申请后，应对申请进行审查。申请人申请公开的政府信息属于已经主动公开的，要告知申请人该政府信息公开的方式和获取的途径。

　　第九条　申请人申请公开的政府信息不属于已经主动公开的，工作人员要及时登记，出具《登记回执》（见附件2），并根据下列情况给予书面答复。

　　（一）属于公开范围的，应当告知申请人获取信息的方式和途径，出具《政府信息公开告知书》（见附件3）；

　　（二）属于不予公开的，要告知申请人不予公开，出具《政府信息不予公开告知书》（见附件5），并告知其不予公开的理由；

　　（三）不属于本局公开的，要告知申请人；能够确定该信息公开机关的，要告知申请人该机关的名称、联系方式，出具《非本机关政府信息告知书》（见附件6）；

　　（四）申请公开的政府信息不存在的，要告知申请人，出具《政府信息不存在告知书》（见附件7）；

　　（五）申请公开的内容不明确的，要一次性告知申请人更改、补充申请，出具《政府信息补正申请通知书》（见附件8）；

　　（六）申请公开的政府信息中含有不应当公开的内容，如能作区分处理，要告知申请人，出具《政府信息部分公开告知书》（见附件4）。

　　依申请提供政府信息流程见附图1.

　　第十条　工作人员收到政府信息公开申请后，能够当场答复的，要当场予以答复；不能当场答复的，要及时将申请表、告知文书及相关资料转送有关处室，并自登记之日起15个工作日内作出书面答复。

　　15个工作日内不能答复的，经局政府信息公开机构负责人审核批准后，可以延长答复期限，但应书面告知申请人。延长期限最长不得超过15个工作日。

　　申请公开的政府信息涉及第三方权益的，征求第三方意见所需时间不计算在本条第一款规定的期限内。

　　第十一条　因不可抗力或者其他法定事由不能在规定期限内答复申请人或者向申请人提供政府信息的，期限中止计算，直到障碍消除后再继续计算。期限的中止和恢复，要及时书面通知申请人。

　　第十二条　依申请公开的政府信息要按照申请人要求的形式予以提供；无法按照申请人要求的形式提供的，通过安排申请人查阅相关资料、提供复制件或者其他适当形式予以提供。依申请公开的政府信息要按该信息存在的实际状态提供。

　　第十三条　答复申请人不予公开的政府信息，不得以有偿服务或者变相有偿服务的形式提供，不得通过与本局有隶属或者业务指导等关系的企业、事业单位、中介组织或个人以有偿或者变相有偿的形式向申请人提供。

　　第十四条　局办公室、监察室要定期组织监督检查。对违反下列情形之一的，监察室视情节轻重依法予以处理：

　　（一）不依法履行依申请公开政府信息义务的；

　　（二）违反规定公开政府信息，导致第三方合法权益受损害的；

　　（三）其他违反本办法的行为。

　　第十五条　申请人认为本局机关不依法履行依申请公开信息义务的，可以向上级政府机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报。

　　申请人认为本局机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯了其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第十六条　各地级以上市、县局，省质检中心、计量院、标准化院、特检院等单位要参照本办法，建立健全本单位内部依申请公开工作制度与工作机制，做到职责明确、措施得当、运行规范。

　　上述各单位政府信息公开申请受理机构名称、办公地址、办公时间、联系电话、传真号码、电子邮箱地址、依申请工作流程和服务承诺要编入本单位政府信息公开指南。

　　上述各单位12月底前要向省局办公室报告本单位当年依申请公开工作情况。

　　第十七条　本办法自2008年11月1日起施行。


　　注：图1.政府信息公开申请处理流程及附件（1.局政府信息公开申请表；2.政府信息公开申请登记回执；3.政府信息公开告知书；4.政府信息部分公开告知书；5.政府信息不予公开告知书；6.非本机关政府信息告知书；7.政府信息不存在告知书；8.政府信息公开申请补正通知书）此略。