房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？
蔡英杰
引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。
在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。
可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。
国家规定
早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：
1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
3、收费服务主要有：
（1）咨询收费：
包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。
（2）房地产价格评估收费：
由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
（3）房地产经纪收费
房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：
（1）房屋租赁中介费
无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）
（2）房屋买卖中介费
按成交价格总额的0.5-2.5％计收。
如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。
凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。
计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。
北京规定
根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。
对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
中国农业银行关于印发《中国农业银行分支机构设立管理暂行办法》的通知
中国农业银行
中国农业银行关于印发《中国农业银行分支机构设立管理暂行办法》的通知
1996年2月27日，中国农业银行
各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行：
为进一步规范分支机构设立管理，保障分支机构有序、高效发展，总行决定加强对分支机构设立的统一管理。现将总行制定的《中国农业银行分支机构设立管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。各行在执行过程中遇到的情况和问题，请及时报告总行发展规划部。
附：中国农业银行分支机构设立管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范分支机构设立的管理，保障分支机构的有效发展，根据《中华人民共和国商业银行法》和人民银行关于金融机构管理的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称分支机构是指农业银行所辖的省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，二级分行（含地区中心支行、省辖市分（支）行），县（市）级支行（含办事处），分理处（含营业所），储蓄所以及其他需统一管理的营业机构。
第三条 本办法所称分支机构设立是指分支机构的新设或升格。
第四条 本办法只适用于农业银行设立境内分支机构的管理。
第二章 分支机构设立的原则和条件
第五条 设立分支机构应依据下列原则：
一、符合整体发展战略原则。分支机构发展的方向、规模和数量必须服从于农业银行整体发展战略的需要。
二、效益原则。分支机构设立必须有利于提高经营效益。
三、合理布局原则。分支机构必须按照经济区划合理布局，与当地经济发展及银行机构的设置状况相适应。
第六条 拟设立分支机构机构必须具备以下条件：
一、从正式营业起，第一年保平，第二年盈利；
二、机构选址合理；
三、主要负责人必须符合人民银行规定的任职资格；
四、拥有固定的营业场所和营业用户；
五、拟设立的二级支行级机构必须拥有不少于1亿元人民币的营运资金，拟设立的支行级机构必须拥有不少于5000万元人民币的营运资金。
第七条 拟设立分支机构的主要负责人学历和资历必须符合下列条件之一，其他方面必须符合人民银行的有关任职资格规定。
一、金融专业研究生毕业，从事金融工作5年以上，经济、法学专业同等学历者，从事金额工作7年以上；
二、金融专业大学本、专科毕业，从事金融工作8年以上，经济、法学专业同等学历者，从事金融工作10年以上；
三、高中、中专毕业，从事其他经济工作12年以上；
四、从事其他经济工作20年以上，经过金融专业培训1年以上。
第八条 拟设立分理处（含营业所和储蓄所）的条件，由各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行参照本办法自行制定，并报总行备案。
第三章 设立分支机构的审核权限及程序
第九条 申请设立分支机构，必须先报审查行审查、核准，经核准后方可向人民银行提出筹建申请。
第十条 申请设立支行级以上（含支行级）的分支机构，必须经总行审查、核准；申请设立分理处级以下（含分理处级）的分支机构必须经省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行审查、核准，并报总行备案。
第十一条 申请设立分支机构，应向审查行提交下列资料：
一、筹建申请报告；
二、筹建可行性报告；
三、筹建方案；
四、筹建人员名单及其简历；
五、未来3年业务状况预测和财务状况预测。
第十二条 审查行主要审查以下内容：申请行的经营管理水平，拟设机构选点的合理性，预测业务量和效益状况，拟向人民银行提交的申请及有关资料是否符合要求。
第十三条 审查行要在收到申请资料后1个月内给予批复。
第四章 设立分支机构的计划管理制度
第十四条 分支机构发展实行计划管理。各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行每年应组织制定本行的机构发展计划并上报总行，由总行进行综合平衡。总行负责核批各分行每年新增支行级以上（含支行级）机构的详细计划（含数量、名称、地点）和支行级以上（不含支行级）机构的数量计划。
第十五条 各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行上报总行的机构发展计划中应包括机构的新设、升格和撤并的数量、名称、地点以及有关依据和说明。
第十六条 各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行每年在制定分支机构发展计划时，经综合考虑自身业务发展需要、内部条件和外部环境等因素，根据地域经济发展水平、金融服务需求、已有金融发展水平、农业银行的市场占有率、农业银行的业务发展需要以及现有的管理水平等因素制定。
第十七条 各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行根据总行每年核批的分支机构发展计划，按照本办法第九条和第十条的规定程序，逐个安排当年新设和升格机构的报批。
第五章 分支机构设立后的跟踪管理
第十八条 为确保分支机构设立质量，从分支机构设立时起3年之内，审查行必须定期进行检查。检查的主要内容包括：分支机构业务发展状况和财务状况是否达到预测目标，是否违规违法经营以及其他需要检查的事项。
第十九条 经检查若发现机构设立后不能达到业务发展预测目标和财务预测目标，原申请行在今后2年之内不得申请设立同级机构。
第六章 附 则
第二十条 本办法由中国农业银行总行负责解释和修改。
第二十一条 本办法从1996年1月1日起施行。
附表：中国农业银行设立分支机构申请表
申请行名称： 年 月 日
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|拟设行情况|名称： |地点： |级别： |
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| | 项目| 业务状况 | 财务状况 |
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| 未来三年|年份 |存款余额|贷款余额|营业收入|利息收入|营业支出|利润总额|
| 经营状况|----------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|
| 预测 | | | | | | | |
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| | | | | | | | |
| |----------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|
| | | | | | | | |
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| 筹建情况|营业用房： 平方米 租／买|人员编制： 人|营运资金： 万元|
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| |姓 名|年龄|职称|学 历|现任职务|拟任职务|工作年限|金融系统年限|
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|主要负责人|------|----|----|------|--------|--------|--------|------------|
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| | | | | | | | | |
| 情 况 |------|----|----|------|--------|--------|--------|------------|
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| 所在 | |
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| 一级分行| 公章 负责人 |
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| 意见 | |
| | 年 月 日 |
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| 总行 | |
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| 主管部门| 公章 负责人 |
| | |
| 意见 | |
| | 年 月 日 |
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| |1．筹建申请报告 |
| 附件 |2．筹建可行性论证材料 |
| |3．筹建方案 |
| |4．筹建人员状况 |
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